W świecie, w którym własność gruntów, działek i mieszkań bywa przedmiotem sporów, a nieaktualne dokumenty mogą prowadzić do katastrofalnych skutków, każdy nabywca szuka pewności. I właśnie dlatego istnieje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – jedna z najważniejszych zasad polskiego prawa nieruchomości. To ona sprawia, że możemy ufać temu, co wpisano do księgi wieczystej, nawet jeśli rzeczywistość prawna wyglądała inaczej. Na czym polega rękojmia ksiąg wieczystych?
Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych to zasada, zgodnie z którą osoba działająca w dobrej wierze może polegać na treści księgi wieczystej i nabyć skutecznie prawo, nawet jeśli wpis w księdze był niezgodny z rzeczywistością. Mówiąc prościej: jeśli nabywca, ufając treści księgi wieczystej i działając w dobrej wierze, kupi nieruchomość od osoby wpisanej jako właściciel, a później okaże się, że właścicielem był w rzeczywistości ktoś inny, fakt ten nie wpłynie na ważność nabycia przez kupującego.
Jak działa rękojmia przy zakupie nieruchomości?
Rękojmia przy zakupie nieruchomości działa wtedy, gdy dochodzi do nabycia nieruchomości przez osobę działającą w dobrej wierze kupującego. Przed zakupem nieruchomości należy zweryfikować księgę wieczystą. Czynności tej dokonuje także notariusz. Co do zasady ufa się wpisom w księdze wieczystej, czyli należy założyć, że wpisy ujawnione w księdze wieczystej są zgodne ze stanem rzeczywistym. Ochrona kupującego przez księgę wieczystą pozwala kupującemu skutecznie nabyć własność, nawet jeśli sprzedający nie był faktycznie właścicielem.
Jeżeli rozważasz nabycie nieruchomości, warto zwrócić się o porady prawne nieruchomości Warszawa. Radca prawny nieruchomości Warszawa sprawdzi stan prawny nieruchomości, w tym pomoże przygotować lub negocjować umowę, dbając o skuteczną ochronę nabywcy.
Czy rękojmia chroni kupującego w każdym przypadku?
Nie – zasada rękojmi stanowi silną, ale nie absolutną ochronę prawną. Aby rękojmia działała, muszą być spełnione określone warunki:
- kupuje nieruchomość na podstawie czynności prawnej (np. umowy sprzedaży),
- kupujący musi działać w dobrej wierze, czyli nie ma świadomości i przy zachowaniu należytej staranności nie mógł dowiedzieć się, że wpis w księdze wieczystej nie jest zgodny z rzeczywistym stanem,
- musi istnieć niezgodność między wpisem w księdze a stanem rzeczywistym.
Poniżej przykłady rękojmi wiary publicznej:
Przykład 1 – W księdze wieczystej przy dziale II znajduje się wzmianka o toczącym się postępowaniu dotyczącym własności. Mimo to Krzysztof kupuje nieruchomość od osoby wpisanej jako właściciel. Rękojmia nie działa, ponieważ wzmianka informowała o potencjalnym sporze – kupujący nie może powołać się na dobrą wiarę.
Przykład 2 – Jan jest błędnie wpisany w księdze jako właściciel działki (np. wskutek błędu w akcie notarialnym). W rzeczywistości właścicielem powinien być Piotr. Alicja kupuje działkę od Jana, ufając treści księgi i nie wiedząc o błędzie. Alicja staje się właścicielem, znaczenie ma dobra wiara kupującego, kupująca zaufała prawdziwości wpisów w księdze.
Kiedy rękojmia nie ma zastosowania?
Istnieją wyraźne ograniczenia rękojmi, a zasada ta nie obowiązuje w kilku przypadkach, wskazanych powyżej. Przede wszystkim należy wskazać, że kluczowa jest szczegółowa analiza księgi wieczystej.
Jeżeli bowiem w księdze wieczystej widniała wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub skardze kasacyjnej oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości – wyłącza to rękojmie. Nabywca nie może skutecznie powoływać się na działanie w dobrej wierze, ponieważ informacja ta sygnalizuje możliwość zmiany wpisu.
Ponadto rękojmia nie ma zastosowania, gdy nabywca wiedział o niezgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym lub z łatwością mógł się o niej dowiedzieć, a mimo to dokonał transakcji. Nie obejmuje również nabycia praw w sposób inny niż poprzez czynność prawną (np. poprzez dziedziczenie, zasiedzenie czy orzeczenie sądu).
Ochrona nabywcy oraz skuteczna ochrona prawna są fundamentami bezpiecznego obrotu nieruchomościami. Kancelaria prawna nieruchomości Warszawa dba o to, aby transakcja przebiegła bezpiecznie, a wszelkie ryzyka zostały wyeliminowane.