Kupno własnej nieruchomości to często jeden z najistotniejszych momentów w życiu. Warto pamiętać jednak, że jest to również proces złożony i prawnie wymagający. Kupujący, podejmując taką decyzję, powinien mieć pełną świadomość swoich praw, w tym tych wynikających z rękojmi oraz gwarancji. Choć pojęcia te często są mylone, różnią się zakresem oraz źródłem odpowiedzialności.
W dzisiejszym wpisie postaramy się wyjaśnić, czym dokładnie są rękojmia i gwarancja przy zakupie mieszkania oraz co obejmują. Wiedza ta z pewnością przyda się zarówno na etapie zakupu nieruchomości, jak i również ewentualnego dochodzenia późniejszych roszczeń.
Co obejmuje rękojmia przy zakupie mieszkania?
Rękojmia przy nieruchomościach to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady prawne i fizyczne nieruchomości. Jej podstawę stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, a nie postanowienia umowy, dlatego obowiązuje niezależnie od woli stron. Z tytułu rękojmi sprzedawca ponosi odpowiedzialność nawet wtedy, gdy nie wiedział o istnieniu wady.
Wady fizyczne nieruchomości a rękojmia – to przede wszystkim sytuacje, gdy nieruchomość:
- jest niezgodna z umową (np. ma inny metraż),
- posiada ukryte wady konstrukcyjne,
- nie nadaje się do użytku zgodnego z celem umowy (np. nie można jej zamieszkać z powodu braku odbioru technicznego).
Wady prawne obejmują z kolei sytuacje, gdy sprzedający nie miał prawa do rozporządzania nieruchomością – np. gdy inna osoba ma do niej prawo własności, służebność lub nieruchomość jest przedmiotem egzekucji.
Rękojmia obowiązuje co do zasady przez 5 lat od dnia wydania nieruchomości. W tym czasie kupujący może złożyć reklamację nieruchomości, żądając m.in. usunięcia wady, obniżenia ceny, a w skrajnych przypadkach – odstąpienia od umowy.
Jak działa gwarancja na nieruchomość?
Gwarancja przy zakupie mieszkania jest dobrowolnym zobowiązaniem, najczęściej udzielanym przez dewelopera lub wykonawcę. Nie wynika z przepisów prawa, ale z oświadczenia gwaranta – może być zawarta w umowie lub oddzielnym dokumencie gwarancyjnym.
Zakres gwarancji określa sam gwarant, dlatego ważne jest dokładne zapoznanie się z jej warunkami. Może ona obejmować np. trwałość materiałów, szczelność dachu czy instalacje elektryczne. W przeciwieństwie do rękojmi, uprawnienia kupującego z tytułu gwarancji są zależne od zapisów gwarancyjnych i mogą obejmować tylko wybrane elementy nieruchomości.
W przypadku ujawnienia wady objętej gwarancją kupujący może żądać jej usunięcia na koszt gwaranta w terminie wskazanym w dokumencie gwarancyjnym. Co istotne, skorzystanie z gwarancji nie wyłącza możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi – kupujący może wybrać, z którego reżimu chce skorzystać.
Czy rękojmia obowiązuje przy rynku wtórnym?
Wielu nabywców zadaje sobie pytanie, czy rękojmia przy nieruchomościach obejmuje również zakupy na rynku wtórnym. Odpowiedź brzmi jak najbardziej. Choć najczęściej kojarzona jest z rynkiem pierwotnym i deweloperami, odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi dotyczy także nieruchomości używanych.
W praktyce, w przypadku rynku wtórnego kluczowe znaczenie ma stan techniczny lokalu oraz wiedza kupującego o ewentualnych usterkach. Sprzedawca nie odpowiada bowiem za wady, które były kupującemu znane w momencie zawierania umowy. Dlatego warto zadbać o szczegółowe oględziny lokalu i dokładne opisanie jego stanu technicznego w protokole zdawczo-odbiorczym.
W sytuacji stwierdzenia wady po zakupie – np. nieszczelnych instalacji lub grzyba na ścianie – kupujący może złożyć reklamację nieruchomości, powołując się na rękojmię i dochodzić przysługujących mu praw.
Prawa kupującego nieruchomość i wsparcie prawne
Prawa kupującego nieruchomość są szerokie – od roszczeń o naprawę, przez obniżkę ceny, aż po prawo do odstąpienia od umowy. Aby skutecznie dochodzić swoich roszczeń, niezbędne jest jednak odpowiednie udokumentowanie wady oraz zachowanie terminów wynikających z przepisów prawa lub zapisów gwarancyjnych.
W przypadku sporów z deweloperem lub prywatnym sprzedawcą warto skorzystać z pomocy specjalistów. Kancelaria prawna Warszawa to dobre miejsce, aby uzyskać profesjonalne wsparcie przy analizie umowy, przygotowaniu reklamacji czy reprezentacji przed sądem.