W kontekście prawa budowlanego, nabywania lokali mieszkalnych oraz inwestycji deweloperskich często pojawiają się dwa kluczowe pojęcia: rękojmia i gwarancja. Oba terminy odnoszą się do odpowiedzialności za wady fizyczne rzeczy sprzedanej – w tym przypadku nieruchomości – ale mają różne podstawy prawne, zakresy zastosowania oraz skutki dla kupującego i sprzedającego. W artykule wyjaśniamy, jakie są różnice prawne między rękojmią a gwarancją, kiedy skorzystać z rękojmi, a kiedy z gwarancji?
Różnice między rękojmią a gwarancją
Czym się różni rękojmia od gwarancji? Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej, która wynika wprost z przepisów Kodeksu cywilnego (art. 556 – 576). Jest obowiązkowa i nie wymaga od nabywcy zawierania dodatkowej umowy. Jeżeli sprzedana nieruchomość posiada wady, kupujący może domagać się ich usunięcia, obniżenia ceny, a w określonych przypadkach nawet odstąpienia od umowy.
Gwarancja natomiast jest dobrowolnym zobowiązaniem udzielanym przez gwaranta – może nim być sprzedawca, deweloper, producent lub wykonawca. Jej zasady, zakres i czas trwania są określane w oświadczeniu gwarancyjnym. Gwarancja jest nadana dobrowolnie i stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego. Podstawowe zasady gwarancji reguluje Kodeks cywilny (art. 577 – 581)
Terminy odpowiedzialności
Kiedy można skorzystać z rękojmi? Rękojmia przysługuje kupującemu, jeśli ujawnione zostaną wady fizyczne lub prawne rzeczy sprzedanej. W kontekście nieruchomości chodzi najczęściej o wady konstrukcyjne, nieszczelności, zawilgocenia, niedoróbki instalacyjne, błędy wykonawcze lub projektowe.
Kupujący musi zawiadomić sprzedawcę o wadzie w ciągu roku od jej wykrycia. Całkowity okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi przy nieruchomościach wynosi 5 lat od dnia wydania lokalu.
Co lepsze – rękojmia czy gwarancja?
Na to pytanie nie ma jednej odpowiedzi, ponieważ wszystko zależy od konkretnej sytuacji oraz warunków oferowanych w gwarancji. Wada fizyczna może być zgłoszona zarówno z tytułu rękojmi, jak i gwarancji. Z kolei wada prawna może być zgłoszona tylko z tytułu rękojmi. Z perspektywy nabywcy rękojmia jest bardziej korzystna w zakresie ochrony prawnej, ponieważ jest obowiązkowa i nie można jej wyłączyć w umowie z konsumentem. Z kolei gwarancja często bywa mniej korzystna w praktyce, ponieważ gwarant może ograniczyć swoją odpowiedzialność do wybranych elementów, na przykład tylko stolarki okiennej, instalacji grzewczej czy tynku. W odróżnieniu od rękojmi, która obejmuje całość nieruchomości, gwarancja nie musi mieć tak szerokiego zakresu.
Z punktu widzenia dewelopera, zapewnienie gwarancji może być dobrym zabiegiem marketingowym – pokazuje dbałość o jakość wykonania i wzmacnia zaufanie klientów. W przypadku profesjonalnych działań doradczych, takich jak konsultacja deweloperska Warszawa, kancelarie pomagają ustalić zakres i warunki gwarancji, które nie będą kolidowały z obowiązkami wynikającymi z rękojmi.
Czy gwarancja wyklucza rękojmię?
To jedno z najczęściej zadawanych pytań. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, udzielenie gwarancji nie wyłącza ani nie ogranicza uprawnień kupującego wynikających z rękojmi. Oznacza to, że jeżeli kupujący zgłosi wadę, może zdecydować, czy chce skorzystać z rękojmi czy z gwarancji – według własnego uznania.
Co więcej, kupujący może nawet równolegle dochodzić swoich praw z obu tytułów. W praktyce, gdy wada nie zostanie skutecznie usunięta w ramach gwarancji, można ponownie powołać się na rękojmię. To daje szeroką ochronę interesów nabywcy.
Deweloperzy powinni jednak mieć świadomość, że nie można wyłączyć rękojmi wobec konsumentów – każda próba takiego zapisu w umowie będzie nieważna. Właśnie dlatego profesjonalna obsługa prawna deweloperów Warszawa przez naszą kancelarię obejmuje analizę umów i regulaminów sprzedaży mieszkań pod kątem zgodności z przepisami konsumenckimi.