Najem krótkoterminowy, szczególnie popularny w miastach turystycznych, może prowadzić do konfliktów między właścicielami mieszkań a pozostałymi mieszkańcami budynku. Hałas, wzmożony ruch osób, częste zmiany najemców czy problemy z bezpieczeństwem sprawiają, że coraz więcej wspólnot rozważa wprowadzenie regulaminu ograniczającego lub porządkującego taką formę działalności. Poniżej przedstawiamy praktyczny przewodnik dotyczący prawnych możliwości działania wspólnoty mieszkaniowej.
Czy wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego?
Co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie może całkowicie zakazać najmu krótkoterminowego, ponieważ właściciel ma prawo swobodnego korzystania z lokalu (art. 140 Kodeksu cywilnego oraz art. 64 Konstytucji RP). Najem – także krótkoterminowy – jest dopuszczalną formą korzystania z nieruchomości.
Zakaz może być uznany za nieważny, chyba że działalność najmu przybiera cechy usług hotelarskich i wymaga zmiany sposobu użytkowania lokalu (np. decyzji administracyjnej). Wówczas wspólnota może wnioskować o przywrócenie stanu zgodnego z przeznaczeniem budynku mieszkalnego.
Wspólnota może natomiast:
- określić zasady korzystania z części wspólnych,
- wprowadzić regulamin mający na celu ograniczenie uciążliwości najmu,
- egzekwować przestrzeganie porządku domowego.
Jak uchwalić regulamin wspólnoty?
Wspólnota mieszkaniowa może wprowadzić regulamin najmu krótkoterminowego, jednak nie może całkowicie zakazać właścicielowi korzystania z lokalu. Aby regulamin był skuteczny i zgodny z prawem, powinien zostać przygotowany profesjonalnie, z uwzględnieniem interesów wszystkich mieszkańców oraz zasad prawa własności.
Uchwalenie regulaminu wymaga:
- sporządzenia projektu uchwały, najlepiej przy wsparciu prawnika,
- przedstawienia go właścicielom lokali podczas zebrania lub w trybie indywidualnego zbierania głosów,
- przyjęcia uchwały większością udziałów,
- możliwości jej zaskarżenia przez właściciela – w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały.
Regulamin nie może dotyczyć ograniczenia praw właścicieli mieszkań, ale może określać obowiązki związane z bezpieczeństwem, porządkiem oraz ograniczeniem uciążliwości sąsiedzkich.
Jakie prawa ma właściciel mieszkania?
Właściciel ma prawo między innymi do:
- samodzielnego dysponowania lokalem,
- czerpania z niego dochodów (najmu, dzierżawy),
- korzystania z części wspólnych budynku,
- uczestniczenia w głosowaniach i zgłaszania uwag do projektu regulaminu.
Jednocześnie właściciel musi przestrzegać zasad współżycia społecznego, nie powodować nadmiernych uciążliwości oraz dbać o to, aby najemcy (np. turyści) przestrzegali regulaminu budynku.
Co grozi za łamanie regulaminu wspólnoty?
W przypadku naruszeń regulaminu wspólnota może:
- wystosować wezwanie do przestrzegania regulaminu,
- nałożyć kary umowne (jeśli uchwała wspólnoty mieszkaniowej je przewiduje),
- domagać się odszkodowania za szkody,
- w przypadku rażących i uporczywych naruszeń – wystąpić do sądu o przymusową sprzedaż lokalu właściciela (art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).
Ponadto możliwe jest dochodzenie roszczeń cywilnych lub zawiadomienie organów administracyjnych (np. PINB) o prowadzeniu działalności niezgodnej z przeznaczeniem nieruchomości.
Porady prawne nieruchomości Warszawa
Jeśli wspólnota rozważa wprowadzenie regulaminu lub właściciel potrzebuje wsparcia w zakresie najmu krótkoterminowego oferowanego np. na platformach Airbnb i Booking – warto skorzystać z pomocy specjalisty jakim jest radca prawny nieruchomości Warszawa.
Kancelaria prawna nieruchomości Warszawa, zapraszamy do kontaktu w celu konsultacji i przygotowania legalnego oraz skutecznego regulaminu wspólnoty.