Kupno mieszkania od dewelopera to poważna decyzja i niemała inwestycja. Dlatego rząd wprowadził przepisy, które mają na celu zwiększenie bezpieczeństwa transakcji.
Jednym z narzędzi, które chronią interesy nabywców, jest rachunek powierniczy dewelopera. Choć jego funkcjonowanie może wydawać się skomplikowane, w rzeczywistości to rozwiązanie pełni bardzo praktyczną funkcję – zapewnia, że pieniądze kupującego trafiają do dewelopera dopiero w momencie realizacji kolejnych etapów budowy lub dopiero po jej zakończeniu.
Ustawa deweloperska a ochrona kupujących mieszkanie – co to jest rachunek powierniczy u dewelopera?
To specjalny typ konta bankowego zakładanego przez dewelopera w celu przyjmowania wpłat od nabywców mieszkań. Rachunek powierniczy dewelopera stanowi zabezpieczenie dla obu stron transakcji: klient wpłaca środki na wyodrębniony rachunek, ale deweloper może je wykorzystać wyłącznie zgodnie z zasadami przewidzianymi przez prawo.
Ważnym elementem jest to, że w przypadku upadłości dewelopera, środki zgromadzone na takim rachunku nie wchodzą do masy upadłościowej. Oznacza to, że nabywcy mają większą szansę na odzyskanie pieniędzy, jeśli inwestycja nie zostanie zrealizowana.
Rachunek powierniczy w ustawie deweloperskiej – co zmieniło się w 2021 roku?
W odpowiedzi na liczne problemy, z jakimi w przeszłości mierzyli się nabywcy nieruchomości, wprowadzono specjalną regulację prawną – tzw. ustawę deweloperską. Pierwsza wersja tych przepisów obowiązywała od 2012 roku (ustawa z 2011 r.), a jednym z jej elementów był obowiązek stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego. Rozwiązanie to miało na celu ochronę środków wpłacanych przez klientów kupujących mieszkania na rynku pierwotnym, zwłaszcza w sytuacji, gdy inwestycja dopiero powstaje.
Już od 2013 roku klient nie przekazywał pieniędzy deweloperowi bezpośrednio – środki trafiały na specjalny bankowy rachunek powierniczy. To rozwiązanie zmniejszało ryzyko, że deweloper wykorzysta fundusze niezgodnie z celem inwestycji. Obowiązywały dwa rodzaje rachunków: otwarty (z wypłatą transz po zakończeniu kolejnych etapów budowy) oraz zamknięty (z wypłatą całej kwoty po przeniesieniu własności).
W 2021 roku uchwalono kolejną ustawę – ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Weszła ona w życie 1 lipca 2022 roku i wprowadziła szereg dodatkowych obowiązków związanych z rachunkiem powierniczym. Nowe przepisy nie tylko utrzymały dotychczasowy mechanizm, ale go wzmocniły.
Najważniejsze zmiany dotyczyły sposobu wypłat z rachunku otwartego: obecnie każda transza musi być poprzedzona kontrolą wykonania etapu budowy przez uprawnionego specjalistę (np. inżyniera budownictwa). Dodatkowo wprowadzono obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który zapewnia nabywcom ochronę również w przypadku upadłości dewelopera lub banku.
Najważniejsze zmiany w przepisach dotyczące rachunku powierniczego:
| Zakres | Przepisy z 2013 r. | Przepisy z 2021 r. (od 1.07.2022) |
| Obowiązek stosowania MRP | Tak | Tak |
| Rodzaje MRP | Otwarty / Zamknięty | Bez zmian |
| Weryfikacja postępu inwestycji | Nieobowiązkowa przy OMRP | Obowiązkowa – każda transza wymaga potwierdzenia |
| Fundusz gwarancyjny | Brak | Obowiązek odprowadzania składek do DFG |
| Moment założenia rachunku | Przed podpisaniem umowy | Już na etapie rozpoczęcia sprzedaży |
Jak działa rachunek powierniczy?
Działanie rachunku powierniczego opiera się na współpracy pomiędzy bankiem, deweloperem i nabywcą. Klient, podpisując rachunek powierniczy w umowie deweloperskiej, zobowiązuje się do wpłaty określonej kwoty na konto.
Bank przechowuje te pieniądze i wypłaca je deweloperowi zgodnie z postępem robót budowlanych lub po zakończeniu inwestycji – w zależności od rodzaju rachunku.
W praktyce wygląda to tak: po zakończeniu konkretnego etapu budowy (np. wykonania fundamentów, stanu surowego, stanu zamkniętego), deweloper składa do banku dokumentację potwierdzającą wykonanie prac.
Bank weryfikuje dane, często również z udziałem niezależnego inspektora. I dopiero po pozytywnej weryfikacji przelewa część środków deweloperowi. Dzięki temu zachowane jest bezpieczeństwo środków klienta u dewelopera – fundusze są wypłacane wyłącznie po spełnieniu konkretnych warunków.
Czym różni się rachunek otwarty od zamkniętego w deweloperce?
Ustawodawca przewidział dwa główne typy rachunków powierniczych: zamknięty i otwarty rachunek powierniczy. Ich zastosowanie różni się głównie momentem, w którym deweloper otrzymuje dostęp do środków.
Zamknięty rachunek powierniczy zakłada, że bank przelewa całą zgromadzoną kwotę dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na klienta. Oznacza to największe zabezpieczenie dla nabywcy – deweloper nie otrzymuje ani złotówki, dopóki nie dopełni wszystkich obowiązków wynikających z umowy.
Otwarty rachunek powierniczy działa inaczej – tutaj deweloper otrzymuje pieniądze etapami, po zakończeniu określonych części inwestycji. Jest to rozwiązanie bardziej elastyczne, ale też wiąże się z większym ryzykiem. Z tego względu banki bardzo szczegółowo analizują sytuację finansową dewelopera, zanim zdecydują się prowadzić taki rachunek.
Obsługa prawna deweloperów Warszawa pomaga inwestorom sporządzić dokumentację dla banku i negocjować rodzaj rachunku, by środki na budowę kontrolowane przez bank były wydatkowane zgodnie z prawem.
Deweloper, bank i klient – układ obowiązków
Z formalnego punktu widzenia to deweloper jest zobowiązany do założenia rachunku powierniczego oraz przedstawienia klientowi szczegółów jego funkcjonowania. Zawierając umowę deweloperską, nabywca powinien dokładnie sprawdzić, jaki rodzaj rachunku jest wykorzystywany i na jakich zasadach będą przekazywane środki. Warto skorzystać z doradztwa prawnego, jakim jest konsultacja deweloperska Warszawa. Profesjonalna analiza umowy może uchronić klientów przed niepotrzebnym ryzykiem finansowym.
Podsumowując, rachunek powierniczy to narzędzie, które znacząco zwiększa bezpieczeństwo zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Dzięki niemu środki kupującego są bardziej chronione – do momentu zrealizowania inwestycji lub jej etapu.