Przedawnienie to jedna z podstawowych instytucji, jakie wprowadza prawo cywilne. Przedawnienie roszczeń nieruchomości ogranicza w czasie możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń przed sądem. Kiedy przedawniają się roszczenia z nieruchomości i jakie są skutki przedawnienia roszczeń?
Kiedy przedawniają się roszczenia związane z nieruchomościami?
Właściciel powinien znać terminy dochodzenia roszczeń nieruchomościowych, aby skutecznie bronić swoich praw i uniknąć oddalenia powództwa przez sąd.
Zacznijmy od tego, że roszczeń związanych z nieruchomościami jest naprawdę dużo. Terminy przedawnienia należy zatem ustalić co do konkretnego roszczenia.
Jak stanowi kodeks cywilny (art. 118) co do zasady termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi 6 lat. Koniec tego terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. W kontekście nieruchomości obejmuje to m.in. roszczenia o zapłatę ceny z umowy sprzedaży czy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Jeżeli zaś roszczenie związane jest z działalnością gospodarczą, termin przedawnienia wynosi 3 lata.
Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady nieruchomości obejmuje zarówno wady fizyczne, jak i prawne, które ograniczają korzystanie z nieruchomości. Roszczenia kupującego z tytułu rękojmi przedawniają się z upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości (art. 568 § 1 kodeksu cywilnego).
Jeżeli zaś mówimy o roszczeniach o świadczenia pieniężne związane z nieruchomością, które mają charakter okresowy, takie jak czynsz najmu, dzierżawy, opłaty eksploatacyjne czy odsetki, przedawniają się one co do zasady z upływem 3 lat.
Jakie roszczenia mogą się przedawnić?
W praktyce przedawnieniu podlegają głównie roszczenia pieniężne – majatkowe (wynagrodzenie, odszkodowanie, czynsz, rękojmia). Roszczenia majątkowe różnią się od niemajątkowych tym, że ich przedmiotem jest korzyść majątkowa możliwa do wyceny w pieniądzu. Natomiast roszczenia ściśle właścicielskie są chronione. Niektóre z roszczeń jak np. roszczenie windykacyjne o wydanie nieruchomości czy roszczenie negatoryjne o usunięcie naruszeń nie ulegają przedawnieniu. Podobnie nie przedawniają się roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej czy o rozgraniczenie nieruchomości.
Co zrobić po przedawnieniu roszczenia?
Przedawnienie roszczenia nie oznacza, że wierzyciel nie może dochodzić w ogóle zapłaty. Otóż może, jednak musi liczyć się z tym, że dłużnik może podnieść zarzut przedawnienia.
Jeśli dłużnik powoła się na przedawnienie, sąd oddali powództwo, a komornik nie wyegzekwuje długu. Jeżeli dłużnik nie podniesie zarzutu przedawnienia, sąd, o ile roszczenie będzie uzasadnione, zasądzi je wyrokiem. Co jednak istotne, w sporach z konsumentem sąd bierze pod uwagę przedawnienie z urzędu, nawet jeśli konsument sam nie podniesie zarzutu.
Co więcej, samo przedawnienia nie powoduje, że dług zniknie. Można go dobrowolnie spłacić, lecz nie można go przymusowo wyegzekwować.
Wierzyciel nadal może próbować kontaktu (np. wysyłać wezwania), ale nie ma skutecznej drogi sądowej, jeśli zarzut zostanie podniesiony.
Kancelaria prawna Warszawa świadczy kompleksową pomoc prawną w sprawach związanych z nieruchomościami. Doradzamy przy zakupie, sprzedaży, wynajmie lokali i gruntów i w wielu innych kwestiach. Prowadzimy spory sądowe dotyczące własności, zasiedzenia, służebności czy rękojmi za wady nieruchomości.