Dziedziczenie mieszkania, domu lub działki to nie tylko emocje towarzyszące stracie bliskiej osoby, czy nabyciu istotnego składnika majątku, ale też konieczność dopełnienia szeregu formalności prawnych i podatkowych. Z pewnością warto skrupulatnie podejść do tego tematu żeby cały proces dziedziczenia przeszedł bez komplikacji. W tym zakresie warto skorzystać ze wsparcia profesjonalisty z doświadczeniem w tematyce prawa nieruchomości, jakim jest kancelaria prawna Warszawa.
W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, jak wygląda dziedziczenie nieruchomości, jak sprzedać mieszkanie po spadku oraz jak podzielić nieruchomość w spadku, zgodnie z obowiązującym prawem. Zapraszamy do lektury.
Jak wygląda dziedziczenie nieruchomości?
Dziedziczenie nieruchomości może odbywać się na dwa sposoby – na podstawie testamentu lub ustawy (dziedziczenie ustawowe). Jeżeli spadkodawca sporządził testament, decyduje on o tym, kto odziedziczy jego majątek, w tym nieruchomości. W takim przypadku może on (i jest to regułą) odstąpić od zasad dziedziczenia z ustawi i np. pominąć lub wydziedziczyć część spadkobierców, czy zapisać nieruchomość komuś spoza ich grona.
W przypadku braku testamentu, do dziedziczenia powoływani są spadkobiercy ustawowi według określonej kolejności. W dużym uproszczeniu w pierwszej kolejności do spadku powoływani są małżonek i dzieci, w ich braku dalsi zstępni, a w dalszej kolejności – rodzice, rodzeństwo, czasem nawet Skarb Państwa.
Po śmierci właściciela nieruchomości nie następuje automatyczne przeniesienie własności. Konieczne jest uzyskanie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Dopiero taki dokument formalnie potwierdza, kto został spadkobiercą, i pozwala na ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej.
Co istotne, przyjęcie spadku wiąże się także z odpowiedzialnością za ewentualne długi spadkodawcy. Spadkobierca może przyjąć spadek wprost, z dobrodziejstwem inwentarza lub go odrzucić – każda z tych decyzji ma wpływ na dalsze postępowanie, również w kontekście dziedziczenia nieruchomości.
Jak sprzedać mieszkanie po spadku?
Sprzedaż mieszkania po spadku jest możliwa dopiero po dopełnieniu wszystkich formalności związanych z nabyciem praw do nieruchomości. Niezbędnym krokiem jest uzyskanie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia przed notariuszem. Następnie nowy właściciel powinien zostać wpisany do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości.
W przypadku, gdy nieruchomość została odziedziczona przez więcej niż jedną osobę, konieczne będzie przeprowadzenie działu spadku. Dopiero po przeprowadzeniu tej procedury można swobodnie dysponować swoim udziałem lub całością nieruchomości – w tym podpisać umowę sprzedaży.
Warto pamiętać, że sprzedaż odziedziczonej nieruchomości może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, jeśli nastąpiła przed upływem 5 lat od daty nabycia. Za datę nabycia uważa się w tym przypadku datę śmierci spadkodawcy. Istnieje jednak możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Dodatkowo, spadkobiercy muszą zgłosić nabycie spadku do urzędu skarbowego. W przypadku osób najbliższych (np. dzieci, małżonka), możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z podatku, jednak konieczne jest złożenie stosownego zgłoszenia w terminie. W przeciwnym razie obowiązuje podatek od spadku z nieruchomością, którego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa i wartości nabytego majątku.
Jak podzielić nieruchomość w spadku?
Gdy nieruchomość została odziedziczona przez kilku spadkobierców, stają się oni współwłaścicielami w częściach ułamkowych. Aby uporządkować sytuację majątkową, należy przeprowadzić dział spadku, czyli formalny podział odziedziczonego majątku.
Procedura działu spadku z nieruchomością może zostać przeprowadzona na dwa sposoby – umownie lub sądowo. W pierwszym przypadku wszyscy spadkobiercy muszą być zgodni co do sposobu podziału. Wówczas mogą zawrzeć stosowną umowę u notariusza. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego.
Jeśli jednak między spadkobiercami nie ma porozumienia, jedynym sposobem na przeprowadzenie działu spadku będzie skierowanie sprawy do sądu. W toku postępowania sąd może m.in. przyznać nieruchomość jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych, zarządzić fizyczny podział nieruchomości (jeśli jest to możliwe i zgodne z przepisami prawa budowlanego i planu zagospodarowania przestrzennego) lub jej sprzedaż.
Dział spadku pozwala każdemu spadkobiercy samodzielnie decydować o swojej części majątku, w tym sprzedać ją lub przekazać innym osobom. Do momentu działu wszystkie decyzje dotyczące nieruchomości muszą być podejmowane wspólnie.