Prawo pierwokupu niejednokrotnie zaskakuje strony transakcji, gdyż przysługuje w wielu sytuacjach ustawowych, o których nabywcy nie zawsze mają świadomość. Kto ma prawo pierwokupu nieruchomości i jakie są skutki naruszenia prawa pierwokupu?
Prawo pierwokupu polega na tym, że określony podmiot ma pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, jeśli jej właściciel zdecyduje się ją sprzedać. A zatem najpierw musimy zaoferować sprzedaż temu podmiotowi, a jeżeli nie zdecyduje się on na zakup, możemy zaoferować sprzedaży dowolnej osobie trzeciej.
Kiedy obowiązuje prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu obowiązuje tylko przy sprzedaży nieruchomości. Jeżeli właściciel chce dokonać darowizny nieruchomości czy też gdy prawo własności przechodzi w wyniku dziedziczenia – wówczas prawo pierwokupu nie działa.
Prawo pierwokupu obowiązuje jedynie gdy wynika ono z ustawy lub zostało zastrzeżone umowy przez czynność prawną (np. umowę).
W praktyce więc, sprzedający musi najpierw zwrócić się do podmiotu, któremu przysługuje prawo pierwokupu czy chce je wykonać. Odbywa się to poprzez zawarcie u notariusza umowy warunkowej sprzedaży i przekazanie jej treści uprawnionemu. Ten ma określony w przepisach czas na podjęcie decyzji. Jeżeli zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu, wchodzi w miejsce kupującego i nabywa nieruchomość na ustalonych warunkach. Jeżeli natomiast nie złoży oświadczenia w terminie, właściciel może swobodnie zawrzeć umowę przyrzeczoną z wybranym nabywcą.
Kto ma prawo pierwokupu nieruchomości?
Prawo pierwokupu wynikające z ustawy może przysługiwać takim podmiotom jak:
- Skarb Państwa
- współwłaściciel
- dzierżawca
- jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo)
- Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa
Ustawodawca przewidział różne przypadki zastosowania prawa pierwokupu, I tak prawo pierwokupu odnajdziemy m.in. w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Według tej ustawy gminie przysługuje prawo pierwokupu, np. w przypadku sprzedaży:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
Zgodnie zaś z ustawą o lasach Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu gruntu m.in. oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Także sprzedaż nieruchomości w portach i przystaniach morskich wiąże się z ustawowym prawem pierwokupu Skarbu Państwa lub gminy.
Jakie są konsekwencje złamania prawa pierwokupu?
Niezachowanie procedury, jaką przewiduje pierwokup nieruchomości, może prowadzić do poważnych konsekwencji.
Skutki naruszenia prawa pierwokupu zależą od tego kto był uprawniony do pierwokupu. Jeżeli w prawie pierwokupu pominęliśmy podmiot, o którym mowa w ustawie jak Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego, współwłaściciel czy dzierżawca, to taka sprzedaż jest nieważna.
Jeżeli uprawniony do pierwokupu był inny podmiot, którego prawo pierwokupu wynikało z umowy, to umowa sprzedaży będzie ważna, ale podmiot ten będzie mógł wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie.
Dlatego tak ważne jest, aby notariusz i strony transakcji każdorazowo zweryfikowały, czy ktoś nie ma tego prawa w odniesieniu do sprzedawanej nieruchomości. Kancelaria prawna Warszawa dba o to, aby cała transakcja sprzedaży nieruchomości przebiegała prawidłowo, w tym też może przygotować lub sprawdzić umowę sprzedaży, wprowadzić klauzule chroniące interes klienta.