Współwłasność nieruchomości może być zarówno wygodnym rozwiązaniem, jak i źródłem poważnych problemów. Każdy ze współwłaścicieli powinien znać swoje prawa, zasady podejmowania decyzji oraz sposoby rozwiązywania sporów. W tym artykule krok po kroku wyjaśniamy, jakie prawa i obowiązki przysługują współwłaścicielom, jak podejmować decyzje zgodnie z prawem oraz co zrobić w razie konfliktu między współwłaścicielami.
Jakie prawa ma współwłaściciel nieruchomości?
Przede wszystkim każdy współwłaściciel ma prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie odpowiadającym jego udziałowi w nieruchomości. Do podstawowych uprawnień należą m.in.:
- prawo do współkorzystania
- prawo do udziału w pożytkach
- prawo do współdecydowania o sposobie, w jaki zarządzać wspólną nieruchomością.
- prawo do wglądu w dokumentację
- prawo żądania zniesienia współwłasności
Prawa współwłaściciela obejmują również możliwość dochodzenia ochrony sądowej w razie naruszenia jego udziału przez innego współwłaściciela. Oznacza to, że każdy współwłaściciel ma prawo zwrócić się do sądu w sytuacji, gdy inny współwłaściciel uniemożliwia mu korzystanie z nieruchomości zgodnie z jego udziałem lub podejmuje działania sprzeczne z zasadami współposiadania.
W zakresie zaś obowiązków współwłaściciele są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości proporcjonalnie do swoich udziałów oraz do dbania o jej właściwy stan techniczny. Obowiązki współwłaścicieli nieruchomości to także współdziałanie przy podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości i poszanowanie prawa pozostałych współwłaścicieli do korzystania z niej. Ponadto mają oni obowiązek rozliczania się z pożytków i wydatków związanych z nieruchomością.
Dowiedź się więcej: Dochodzenie wierzytelności
Czy współwłaściciel może sprzedać swój udział?
Sprzedaż udziału we współwłasności jest dopuszczalna bez konieczności uzyskania zgody innych współwłaścicieli. Oznacza to, że współwłaściciel może swobodnie zbyć swój udział w nieruchomości osobie trzeciej. Wyjątkiem są sytuacje, w których istnieje ustawowe lub umowne pierwszeństwo nabycia przysługujące pozostałym współwłaścicielom. Co istotne, zgoda współwłaścicieli na sprzedaż jest wymagana jedynie wtedy, gdy przedmiotem zbycia ma być cała nieruchomość wspólna, a nie jedynie udział w nieruchomości.
Chcąc sprzedać swój udział, warto zasięgnąć po profesjonalne porady prawne nieruchomości Warszawa, aby upewnić się, że transakcja zostanie przeprowadzona zgodnie z przepisami i nie narazi sprzedającego na potencjalne roszczenia ze strony pozostałych współwłaścicieli.
Jak wygląda podział nieruchomości wspólnej?
Podział nieruchomości może nastąpić na kilka sposobów. Jeżeli współwłaściciele są zgodni, możliwy jest umowny podział nieruchomości, w wyniku właściciele samodzielnie – na mocy porozumienia – dzielą nieruchomość między siebie bez udziału sądu. Jest to rozwiązanie polubowne i dobrowolne, możliwe tylko wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele wyrażą zgodę co do sposobu podziału.
W braku porozumienia stosuje się sądowy podział majątku, który może przyjąć formę:
- fizycznego podziału działki
- przyznania nieruchomości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych
- sprzedaży i podziału uzyskanych środków między współwłaścicieli – podział nieruchomości nie zawsze jest możliwy fizycznie – wówczas można rozważyć zniesienie współwłasności nieruchomości właśnie poprzez sprzedaż i podział uzyskanej ceny.
Przy podziale nieruchomości pomoże radca prawny nieruchomości Warszawa, który poprowadzi cały proces krok po kroku, dzięki czemu unikniesz kosztownych błędów.
Co zrobić, gdy współwłaściciele się nie zgadzają?
Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w kwestii tego, jak zarządzać wspólną nieruchomością, zastosowanie mają decyzje większościowe, które dotyczą czynności zwykłego zarządu. W przypadku braku większości lub gdy sprawa dotyczy czynności przekraczającej zwykły zarząd, konieczne może być rozstrzygnięcie sądu. W skrajnych sytuacjach, gdy współpraca staje się niemożliwa, każdy współwłaściciel może wystąpić o zniesienie współwłasności nieruchomości, co prowadzi do zakończenia stanu współwłasności w drodze porozumienia lub orzeczenia sądowego.
A zatem na początku należy odpowiedzieć sobie na pytanie – jakiego typu jest dana czynność.
Czynności zwykłego zarządu – np. opłacanie podatku, drobne naprawy. Jeśli większość współwłaścicieli (liczona według udziałów) jest za daną decyzją, może ona zostać podjęta mimo sprzeciwu mniejszości.
Czynności przekraczające zwykły zarząd – np. sprzedaż nieruchomości, poważna przebudowa, wynajem na dłuższy okres, ustanowienie hipoteki. Wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
W sprawach dotyczących nieruchomości warto zaciągnąć porady profesjonalnej kancelarii prawnej. Kancelaria prawna nieruchomości Warszawa oceni sytuację prawną nieruchomości, sprawdzi ewentualne ograniczenia, wskaże możliwości działania, a w razie potrzeby przeprowadzi przez cały proces sądowy.