Opłaty adiacenckie i planistyczne stanowią istotny element polskiego systemu opłat publicznych związanych z obrotem nieruchomościami. Obie mają ścisły związek z decyzjami administracyjnymi gminy. Choć brzmią podobnie, różnią się podstawą naliczenia, okolicznościami powstania oraz skutkami dla właściciela.
Czym jest opłata adiacencka?
Opłata adiacencka to świadczenie pieniężne nakładane przez gminę, gdy wartość nieruchomości wzrasta w wyniku określonych działań administracyjnych lub inwestycyjnych. Obowiązek ten powstaje między innymi w sytuacji:
- podziału nieruchomości – gdy wydzielone działki zyskują na wartości,
- scalenia i podziału gruntów – gdy właściciel otrzymuje nową działkę o wyższej wartości,
- budowy urządzeń infrastruktury technicznej (np. dróg, wodociągu, kanalizacji) sfinansowanych przez gminę.
Gmina, wydając decyzję administracyjną, może obciążyć właściciela lub użytkownika wieczystego obowiązkiem zapłaty. Wysokość opłaty określa się procentowo w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości.
Czym jest opłata planistyczna?
Opłata planistyczna (zwana też „rentą planistyczną”) pojawia się w sytuacji, gdy następuje wzrost wartości gruntu wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nowe przeznaczenie gruntu, np. z rolnego na budowlany, często powoduje znaczne zwiększenie wartości działki.
Opłata ta ma charakter publicznoprawny i jest dochodem gminy, która korzysta z mechanizmu „dzielenia się” z właścicielem korzyściami płynącymi ze zmiany przeznaczenia gruntu.
Kiedy trzeba zapłacić opłatę planistyczną?
Opłata planistyczna nie jest należna automatycznie po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek jej uiszczenia powstaje tylko wtedy, gdy właściciel sprzeda nieruchomość w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu lub jego zmiany.
Jeżeli w tym czasie dochodzi do zbycia działki, gmina ustala opłatę w drodze decyzji administracyjnej. Jeżeli właściciel nie sprzedaje nieruchomości, a jedynie korzysta z niej czy ją zabudowuje, opłata nie jest nakładana.
Jak oblicza się wysokość opłat adiacenckich?
Wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości i określanej uchwałą rady gminy stawki procentowej. Podstawowe zasady są następujące:
- różnicę wartości nieruchomości przed podziałem, scaleniem lub budową infrastruktury oraz po dokonaniu tych czynności ustala rzeczoznawca majątkowy,
- gmina, w drodze uchwały, ustala stawkę opłaty – zgodnie z przepisami nie może ona przekraczać 50% wzrostu wartości, choć w praktyce najczęściej spotykane są stawki do 30%,
- podstawą do ustalenia wzrostu wartości jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego.
Ostateczną wysokość obciążenia określa decyzja administracyjna.
Procedura ustalania opłaty planistycznej
Wysokość opłat planistycznych określana jest na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy. Organ gminy zleca rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, w którym określany jest wzrost wartości nieruchomości wynikający z uchwalenia lub zmiany planu.
Wysokość opłaty stanowi określony w planie miejscowym procent wzrostu wartości nieruchomości. Rada gminy w uchwale ustala ten procent – może on wynosić maksymalnie 30% wzrostu wartości. Następnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje decyzję administracyjną nakładającą obowiązek zapłaty opłaty planistycznej. W decyzji wskazuje się wysokość należności oraz termin jej zapłaty.
Opłaty adiacenckie i planistyczne często budzą wątpliwości właścicieli nieruchomości – zarówno co do ich zasadności, jak i sposobu naliczenia. Nierzadko decyzje gminy zawierają błędy, a wartość wzrostu nieruchomości bywa zawyżona. W takich sytuacjach istnieje możliwość odwołania się i obrony swoich praw.
Jeśli otrzymałeś decyzję o nałożeniu opłaty adiacenckiej lub planistycznej i masz wątpliwości co do jej zasadności – skontaktuj się z naszą Kancelarią. Kancelaria prawna nieruchomości Warszawa zapewni profesjonalne wsparcie, rzetelną analizę sprawy i skuteczną reprezentację w postępowaniu administracyjnym. Dzięki nam możesz skutecznie chronić swoje prawa i uniknąć nieuzasadnionych kosztów.