Ochrona kupującego przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego opiera się więc na połączeniu rzetelnej weryfikacji i wykorzystaniu narzędzi prawa, które mają zagwarantować bezpieczeństwo całej transakcji. Jak zabezpieczyć zakup mieszkania z rynku wtórnego? Przeczytaj więcej na temat – zakup mieszkania rynek wtórny.
Jakie prawa ma kupujący na rynku wtórnym?
Kupujący nieruchomość z rynku wtórnego korzysta z szerokiej ochrony przewidzianej w przepisach prawa cywilnego. W pierwszej kolejności przysługuje mu prawo do uzyskania pełnej informacji o stanie prawnym nieruchomości. Obejmuje to wgląd do księgi wieczystej oraz żądanie od sprzedającego przedstawienia dokumentów potwierdzających m. in. brak obciążeń hipotecznych, zaległości czynszowych czy roszczeń osób trzecich.
Kupujący ma również prawo domagać się przeniesienia własności wolnej od wad prawnych. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi. Rękojmia obejmuje zarówno wady fizyczne nieruchomości, jak i wady prawne, takie jak istnienie nieujawnionej hipoteki czy służebności ograniczającej korzystanie z lokalu. W razie stwierdzenia takich wad kupujący może żądać obniżenia ceny, usunięcia wad, a w przypadku wad istotnych – odstąpić od umowy. Ochrona kupującego nieruchomość przejawia się zatem także w obowiązku sprzedawcy wydania rzeczy wolnej od wad prawnych i fizycznych.
Istotnym elementem ochrony, jaką zapewniają prawa kupującego przy rynku wtórnym, jest także wpis własności do księgi wieczystej. To właśnie on ostatecznie potwierdza przejście prawa własności na nabywcę i daje mu pełną ochronę wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem?
Chcąc sprawdzić nieruchomość z ryku wtórego przed zakupem należy m.in.:
- Sprawdź księgę wieczystą nieruchomości – dzięki czemu możesz zweryfikować, kto jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości, czy posiada ona ewentualne obciążenia, takie jak hipoteki, służebności czy roszczenia osób trzecich.
- Sprawdź stan prawny gruntu – zwłaszcza przy blokach – czy grunt jest własnością wspólnoty/spółdzielni, czy użytkowaniem wieczystym.
- Zweryfikuj kwestie podatkowe – sprzedający powinien dostarczyć dokument potwierdzający brak zaległości w opłatach czynszowych i eksploatacyjnych czy też zaświadczenie z urzędu gminy potwierdzające brak zaległości w podatku od nieruchomości.
- Zapytanie o osoby zameldowane – w gminie można sprawdzić, czy w mieszkaniu nie są zameldowane osoby, które mogłyby utrudnić przejęcie lokalu.
- Ustal plany wobec budynku i otoczenia – sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i plany remontowe wspólnoty/spółdzielni.
- Zweryfikuj stan techniczny lokalu – protokół z przeglądów technicznych, ewentualne szkody budowlane, instalacje (gaz, prąd, woda).
Dla własnego bezpieczeństwa kupujący powinien traktować dokumenty do sprawdzenia przed zakupem jako podstawę do podjęcia decyzji o transakcji.
Na co uważać przy zakupie z rynku wtórnego?
Przede wszystkim należy dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości, aby nie zaskoczyły nas potem wady prawne nieruchomości. Należy zwrócić uwagę na wszelkie wzmianki o złożonych wnioskach poczynione w księdze wieczystej, gdyż mogą one oznaczać toczące się postępowania sądowe lub administracyjne, które zmienią treść księgi. Dodatkowo konieczne jest ustalenie, w jaki sposób sprzedający nabył nieruchomość – czy przeprowadził postępowanie spadkowe, czy dysponuje zgodą małżonka na sprzedaż – co eliminuje ryzyko późniejszych sporów o ważność umowy.
Podsumowując, zakup nieruchomości z rynku wtórnego wymaga kompleksowej analizy dokumentów prawnych i finansowych oraz weryfikacji sprzedającego. Dopiero dochowanie należytej staranności na każdym z tych etapów pozwala nabywcy realnie zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć konsekwencji wad prawnych nieruchomości.
Niezwykle istotne jest, aby prawnik specjalizujący się w obszarze określanym jako prawo nieruchomości przeanalizował wszystkie dokumenty. Samodzielna analiza dokumentów często nie wystarczy, ponieważ nawet drobny szczegół w księdze wieczystej czy w umowie może oznaczać poważne konsekwencje dla kupującego. Skorzystanie z pomocy kancelaria prawna Warszawa daje gwarancję, że wszystkie aspekty prawne zostaną dokładnie zweryfikowane, a umowa sprzedaży będzie odpowiednio zabezpieczać interes kupującego.