W życiu dwie rzeczy są pewne: śmierć i podatki. A w świecie inwestycji nieruchomościowych jednym z podobnych „pewniaków” jest opłata planistyczna. Wielu przedsiębiorców i inwestorów już na etapie planowania swoich projektów zastanawia się, czy przypadkiem nie będzie musiało się zmierzyć z tym „miłym” bonusem od gminy. Czym właściwie jest? Dlaczego tak często wywołuje gorące dyskusje wśród osób planujących kolejne kroki w swoich inwestycjach? Odpowiedź jest prosta: każdy grosz się liczy, a odpowiednie przygotowanie i zrozumienie tematu mogą uchronić przed niepotrzebnymi wydatkami – bo musisz wiedzieć, że obniżenie lub uniknięcie opłaty planistycznej jest jak najbardziej możliwe!
Jeśli nie chcesz, by renta planistyczna zaskoczyła Cię jak nieoczekiwana kontrola skarbowa, warto wiedzieć, kiedy można jej uniknąć, a kiedy przynajmniej obniżyć jej wysokość. A my, prawnicy od nieruchomości, jesteśmy tu po to, by pomóc Ci wyjść z tej potyczki zwycięsko. 🙂
Zaczynajmy!
Co to jest opłata planistyczna?
Wyobraź sobie, że Twoja nieruchomość nagle zyskuje na wartości, bo gmina postanowiła zmienić plan zagospodarowania przestrzennego. Brzmi jak marzenie każdego inwestora, prawda? ALE… Jak to w życiu bywa, każda dobra wiadomość niesie ze sobą pewne konsekwencje. W tym przypadku mówimy o opłacie planistycznej, znanej również jako renta planistyczna.
Opłata planistyczna, zwana inaczej rentą planistyczną, to jednorazowa danina, którą gmina może nałożyć na właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, jeśli wartość tej nieruchomości wzrosła w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mówiąc prościej: jeśli dzięki nowemu planowi Twoja działka zyskuje na atrakcyjności (i cenie), gmina chce mieć w tym swój udział. W końcu to dzięki jej decyzjom Twój grunt z niczego specjalnego stał się potencjalnym „Świętym Graalem”.
Kiedy powstaje obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej?
Nie martw się jednak na zapas – opłata planistyczna nie pojawia się automatycznie wraz ze zmianą planu. Obowiązek jej uiszczenia powstaje dopiero w momencie, gdy postanowisz sprzedać swoją „ulepszoną” nieruchomość w ciągu 5 lat od wejścia w życie nowego planu lub jego zmiany. To oznacza, że jeśli zdecydujesz się zatrzymać działkę dla siebie lub poczekasz z jej sprzedażą dłużej niż wspomniane 5 lat, opłata planistyczna Cię ominie.
Uwaga! Zbycie nieruchomości, o którym mowa w przepisach, oznacza przeniesienie prawa własności lub użytkowania wieczystego na podstawie odpłatnej czynności prawnej.
Co ważne, data wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to nie ta sama data, co dzień jego uchwalenia. Plan zaczyna obowiązywać po upływie tzw. vacatio legis, czyli okresu między ogłoszeniem uchwały w dzienniku urzędowym województwa a faktycznym wejściem planu w życie. Zgodnie z przepisami, ten okres musi wynosić co najmniej 14 dni.
Opłata planistyczna ile wynosi?
Wysokość opłaty ustalana jest jako procent od wzrostu wartości nieruchomości i jest określana w samym planie miejscowym. Maksymalnie może wynieść do 30% tego wzrostu, ale konkretną stawkę ustala już gmina (decyzją wójta/burmistrza/prezydenta miasta).
Pewnie teraz sobie myślisz: Wszystko super, pytanie tylko jak określić ten wzrost?
Art. 37 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że:
Wysokość (…) opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (…) ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między:
- wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego
- a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
A teraz z polskiego na nasze… 🙂 Aby ustalić, ile ta opłata wyniesie, trzeba porównać dwie wartości nieruchomości. Pierwsza to wartość, jaką nieruchomość ma po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego. Druga to wartość, jaką miała przed wprowadzeniem tych zmian lub jak była faktycznie użytkowana przed uchwaleniem planu. Różnica między tymi dwiema wartościami pokazuje, o ile wzrosła lub spadła wartość nieruchomości, co jest podstawą do obliczenia opłaty.
Pamiętaj też, że to działa tylko w jedną stronę – jeśli wartość Twojej nieruchomości spadnie w wyniku zmian w planie, możesz ubiegać się o odszkodowanie lub nawet wykupienie nieruchomości przez gminę. Ale to już temat na inny artykuł i kolejną filiżankę kawy.
PS Nie pomyl renty planistycznej z opłata adiacencka!
Czy da się uniknąć opłaty planistycznej? Obniżenie lub uniknięcie opłaty planistycznej
Nikt nie lubi płacić dodatkowych opłat, zwłaszcza jeśli można ich uniknąć. W przypadku opłaty planistycznej są pewne wyjątki i okoliczności, które mogą pozwolić na jej zmniejszenie lub całkowite pominięcie. Przyjrzyjmy się, jak można uniknąć tej opłaty lub ją obniżyć.
1. Uniknięcie opłaty w ogóle
- Brak wzrostu wartości nieruchomości: Jeśli zmiana planu zagospodarowania przestrzennego nie powoduje wzrostu wartości nieruchomości, opłata planistyczna nie jest naliczana. Można tego więc uniknąć, jeśli np. nowy plan nie zwiększa atrakcyjności gruntu ani jego możliwości zabudowy.
- Brak odpłatnego zbycia nieruchomości: Opłata planistyczna jest związana z odpłatnym zbyciem nieruchomości, czyli przeniesieniem prawa własności lub użytkowania wieczystego za pieniądze. Jeśli nieruchomość jest przekazywana bezpłatnie (np. w darowiźnie) lub nie jest zbywana wcale, nie ma obowiązku zapłaty.
- Nieuchwalenie MPZP: Jeśli gmina nie uchwaliła planu, który mógłby wpłynąć na wartość nieruchomości, opłata planistyczna nie ma zastosowania. Brak planu oznacza brak podstaw do naliczenia takiej opłaty. Na marginesie warto dodać, że decyzje o warunkach zabudowy nie mogą określać wysokości opłaty planistycznej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości. W wyroku z 14 stycznia 2010 r. WSA w Białymstoku stwierdził, że w takich przypadkach ani rada gminy, ani organy wykonawcze gminy nie mają uprawnień do ustalania stawek procentowych opłaty. Takie ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy są bez podstawy prawnej.
- Wyjątki ustawowe: wskazane w art. 36 § 4a Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
2. Jak obniżyć opłatę planistyczną?
W kwestii wysokości opłaty planistycznej, kluczowym elementem, który na nią wpływa, jest wartość nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Jak więc obniżyć tę opłatę i nie dać się zaskoczyć wysokimi kosztami?
Najpierw trzeba zrozumieć, że wysokość opłaty planistycznej zależy od wzrostu wartości nieruchomości, który jest wynikiem zmiany planu miejscowego. To oznacza, że im większa jest różnica między wartością nieruchomości przed a po zmianie, tym wyższa opłata. Kluczowe jest więc dokładne ustalenie tej różnicy. Warto przy pamiętać, że wzrost ten powinien być wyłącznie efektem zmiany przeznaczenia terenu, a nie np. kosztów, jakie sam zainwestowałeś w nieruchomość.
W trakcie postępowania kluczowym elementem jest przygotowanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego wyznaczonego przez organ. To na podstawie wyników tego operatu ustalane jest, czy i w jakim zakresie wartość nieruchomości wzrosła.
Po określeniu tego wzrostu wartości, organ odpowiedzialny ustala wysokość opłaty planistycznej według procentu określonego w uchwale rady gminy lub miasta.
Dla przykładu:
Jeśli nowy plan zwiększa wartość działki o 100.000 zł, a uchwała przewiduje opłatę na poziomie 20% wzrostu, to opłata wyniesie 20.000 zł.
Jakie masz opcje?
Jeśli nie zgadzasz się z obliczeniami lub są one nieprecyzyjne, masz prawo zgłosić swoje uwagi i dowody, które mogą wpłynąć na obniżenie tej kwoty. Możesz także wnioskować o weryfikację operatu szacunkowego, który posłużył do obliczenia wzrostu wartości nieruchomości.
Zwróć też uwagę, czy stawka ustalona w uchwale nie przekracza ustawowej maksymalnej granicy, tj, 30%.
Pamiętaj, że dokładna analiza przed zmianą i po zmianie planu miejscowego, oraz aktywne uczestnictwo w postępowaniu, mogą pomóc w obniżeniu opłaty planistycznej i uniknięciu niepotrzebnych kosztów.
BONUS!
I jeszcze jeden mały „pro-tip”. Istnieje bowiem możliwość wcześniejszego ustalenia wysokości renty planistycznej przez odpowiedni organ przed sprzedażą nieruchomości. Warto z tej opcji skorzystać!
Zgodnie z art. 37 ust. 7 u.p.z.p., właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany planu miejscowego, może przed jej sprzedażą zażądać od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wydania decyzji określającej wysokość opłaty planistycznej, którą będzie musiał zapłacić po zbyciu nieruchomości.
Dzięki temu możesz uwzględnić tę opłatę w cenie sprzedaży nieruchomości. 🙂
3. Gdy decyzja jest niekorzystna – odwołanie i skarga do sądu administracyjnego
Jeśli nie zgadzasz się z decyzją o ustaleniu opłaty planistycznej, możesz złożyć odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Musisz to zrobić w ciągu 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Ważne, abyś zaznaczył datę odbioru na kopercie, by nie przegapić terminu.
Choć odwołanie kierujesz do Samorządowego Kolegium, składa się je za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W decyzji znajdziesz instrukcje dotyczące procedury odwoławczej, więc warto się z nimi zapoznać.
Odwołanie warto oprzeć na analizie operatu szacunkowego, który jest kluczowy dla ustalenia wysokości opłaty. Skup się na ewentualnych błędach w operacie oraz na sposobie jego oceny przez organ I instancji. Inne dowody, czyli uchwała i umowa są tu stałe, ale sposób ustalania wzrostu wartości nieruchomości może budzić wątpliwości.
Jeśli Samorządowe Kolegium Odwoławcze odrzuci Twoje odwołanie, możesz złożyć skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Masz na to 30 dni od otrzymania decyzji Kolegium. Skargę składa się do sądu, ale przez Samorządowe Kolegium. Pamiętaj, że skarga wiąże się z opłatą sądową, więc dołącz potwierdzenie opłaty.
Formułując skargę, skup się na błędach popełnionych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Zwróć uwagę na wszelkie uchybienia związane z oceną operatu szacunkowego i postępowaniem administracyjnym. Dobra rada: nie kopiuj odwołania – to nic nie da.
Podsumowanie – obniżenie lub uniknięcie opłaty planistycznej
Jeśli czujesz, że potrzebujesz wsparcia w tej złożonej kwestii, skontaktuj się z naszą kancelarią, która oferuje porady prawne nieruchomości Warszawa. Jesteśmy tutaj, aby pomóc Ci przejść przez proces zminimalizowania kosztów związanych z opłatą planistyczną. Zadzwoń do nas lub napisz – razem znajdziemy najlepsze rozwiązanie dla Ciebie i Twojej nieruchomości: