Ach, te nasze polskie nieruchomości i związane z nimi koszty… Pewnie każdy właściciel gruntu raz na jakiś czas czuje się jak bohater dramatu, który nagle odkrywa, że musi coś zapłacić. 😉 Jednym z obciążeń, z którymi muszą się liczyć właściciele nieruchomości, jest tzw. opłata adiacencka. Czym dokładnie jest? Kiedy trzeba ją uregulować? Kto ją pobiera? Czym różni się od renty planistycznej? I przede wszystkim, czy obniżenie lub uniknięcie opłaty adiacenckiej jest w ogóle możliwe?
Zanim zaczniesz szukać oszczędności w kanapie, usiądź na niej wygodnie, napełnij kubek ulubioną kawą i przygotuj się na dawkę prawniczych ciekawostek, które mogą uratować Twój budżet.
Zapraszamy do lektury!
Zmiany dotyczące nieruchomości
Krajobraz zmienia się jak w kalejdoskopie – nie tylko na skutek działania sił przyrody, ale także w wyniku działalności prowadzonej przez człowieka. Prowadzi to także do zmian dotyczących nieruchomości, które mogą wynikać m.in. z uchwalenia lub zmian planu miejscowego, podziału czy też scalenia gruntów czy też rozbudowy infrastruktury technicznej. To zaś wiąże się z różnymi opłatami i roszczeniami. Jedną z nich jest opłata adiacencka, często mylona z opłatą planistyczną (zwaną też rentą planistyczną).
Zanim przejdziemy do głównego wątku, tj. kwestii tego, czy obniżenie lub uniknięcie opłaty adiacenckiej jest w ogóle możliwe, wyjaśnijmy najpierw, co jest czym.
Plan miejscowy i jego wpływ na mieszkańców
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to nic innego jak dokument, który reguluje, co i jak możemy budować na danym terenie. To taki „przepis” na idealne miasto. Dla właścicieli nieruchomości taki plan to podstawowe źródło informacji o tym, co wolno, a czego nie wolno robić na swojej działce.
Wpływ planu na wartość nieruchomości
Musisz wiedzieć, że sporządzenie planu miejscowego nie jest obowiązkowe w każdej gminie, w związku z czym są miejsca w Polsce, gdzie takiego dokumentu po prostu nie znajdziesz. Jeśli jednak powstał w danej gminie, to może się okazać, że wartość Twojej nieruchomości wzrośnie. To świetna wiadomość, prawda? Ale z drugiej strony, jeśli plan przewiduje coś mniej atrakcyjnego za Twoim płotem, możesz się spodziewać, że wartość Twojej działki spadnie.
Opłaty związane z wejściem w życie planu miejscowego
Gdy wchodzi w życie nowy plan miejscowy (lub zmiany w dotychczasowym), dla właścicieli gruntów może to oznaczać różne zmiany, w tym także finansowe.
Możemy wyróżnić kilka rodzajów opłat i roszczeń, które mogą wynikać z wprowadzenia nowego planu miejscowego. Gdy taki akt pojawia się na horyzoncie, należy sobie zadać pytanie, w jaki sposób zmiana planu miejscowego wpłynęła na nieruchomość? To z kolei generuje kolejne pytania:
- Czy nie mogę jej używać w ogóle?
- A może korzystanie z niej zostało istotnie ograniczone?
- Czy wartość mojej nieruchomości wzrosła czy spadła?
Na tej podstawie można dopiero stwierdzić, z którą opłatą lub roszczeniem będziemy mieli do czynienia.
Odszkodowanie, wykup lub nieruchomość zamienna
Może się zdarzyć tak, że przez nowy plan nie będziesz już mógł używać swojej nieruchomości jak wcześniej lub będzie to istotnie ograniczone (powiedzmy – w uproszczeniu – że zamiast budować, musisz sadzić drzewa). W takiej sytuacji art. 36 § 1-3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to Twój nowy najlepszy przyjaciel, jeśli chodzi o obronę Twoich interesów. Jako właściciel lub użytkownik wieczysty możesz w takim przypadku żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym:
- odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
- wykupienia nieruchomości lub jej części.
Gmina, aby zwolnić się z ww. roszczeń, może też zaproponować właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomość zamienną.
Uwaga!
Jest jeszcze jedna sytuacja, gdy możesz żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości
nieruchomości. Kiedy dokładnie? Gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość Twojej nieruchomości uległa obniżeniu, zbywasz tę nieruchomość, a do tego nie skorzystałeś wcześniej z ww. praw (odszkodowanie/wykup/nieruchomość zamienna).
Renta (opłata) planistyczna
Żeby nie było tak kolorowo, sytuacja może się też zmienić na Twoją korzyść. Jeżeli więc w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą:
- wartość nieruchomości wzrosła,
- jako właściciel lub użytkownik wieczysty zbywasz tę nieruchomość,
wówczas wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobierze jednorazową opłatę ustaloną w planie miejscowym, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. To właśnie renta planistyczna, zwana też inaczej opłatą planistyczną. Ww. stosunek procentowy określany jest w planie miejscowym (nie więcej niż 30% wzrostu wartości nieruchomości), natomiast to, ile konkretnie będziesz musiał zapłacić, wynikać będzie z decyzji wójta (burmistrza/prezydenta miasta). Roszczenie o rentę planistyczną można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany.
Ale to nie wszystko… Tym sposobem dochodzimy do tytułowej opłaty adiacenckiej.
Czym dokładnie jest opłata adiacencka? Obniżenie lub uniknięcie opłaty adiacenckiej
Opłata adiacencka to rodzaj opłaty, którą mogą wprowadzić lokalne władze na mocy przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami (A dokładnie na podstawie art. 98a; art. 107; art. 144 tej ustawy.) Opłata ta zazwyczaj jest nakładana, gdy dochodzi do podziału nieruchomości, scalenia i podziału nieruchomości lub rozbudowy tzw. infrastruktury technicznej. „Zazwyczaj” – bo wprowadzenie tej opłaty nie jest obowiązkowe, ale często jest wykorzystywane przez samorządy, które borykają się z niedoborami w budżecie.
Opłata ta jest związana ze wzrostem wartości nieruchomości. Ten zaś wymaga każdorazowo potwierdzenia przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który przygotowuje w tym celu tzw. operat szacunkowy.
Opłata adiacencka – podział nieruchomości
Jeśli zdecydujesz się podzielić swoją nieruchomość na mniejsze działki, a w rezultacie ich wartość wzrośnie, lokalne władze mogą wystąpić z żądaniem zapłaty opłaty adiacenckiej. To jakieś ekstra koszty? Owszem, ale nie bez powodu. Wyobraź sobie, że dzięki podziałowi Twoja ziemia nagle zyskuje na wartości – nie tylko Ty na tym korzystasz, ale i gmina chce swój kawałek tortu…
Jeśli na skutek podziału Twoja działka zyska na wartości, lokalny samorząd może zapukać do Twoich drzwi (czytaj: wysłać Ci decyzję) z informacją o opłacie adiacenckiej. Burmistrz, wójt albo prezydent miasta – to oni mogą postanowić o jej nałożeniu. Mają na to aż 3 lata od momentu, gdy decyzja o podziale nieruchomości stanie się ostateczna, czyli kiedy już wszystkie możliwe odwołania zostaną rozpatrzone i nie ma odwrotu.
Co ważne, zgodnie z art. 98a Ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości.
Opłata adiacencka – scalenie i podział
Z tym rodzajem opłat najczęściej spotkają się mieszkańcy obszarów wiejskich. Jeśli mieszkasz w takim regionie, musisz być gotowy na zmiany granic działek, które mogą prowadzić do nałożenia opłaty adiacenckiej, obciążającej Twój budżet. Opłata ta jest stosowana, gdy wartość ziemi wzrośnie po jej podziale czy scaleniu — lokalne władze mogą wtedy zażądać od Ciebie zapłaty, która może wynieść aż 50% wzrostu wartości nieruchomości, którą otrzymałeś w wyniku podziału lub scalenia. Wysokość tej stawki ustala rada gminy, ale pamiętaj, że nie może ona przekroczyć wspomnianych 50%.
Opłata adiacencka – rozbudowa infrastruktury technicznej
Jak już wspomnieliśmy, realizacja inwestycji infrastrukturalnych, takich jak:
- budowa dróg czy też
- instalacja przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych,
mogą skutkować naliczeniem opłaty adiacenckiej. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta ma prawo ustalić tę opłatę po tym, jak stworzy możliwość przyłączenia nieruchomości do korzystania z nowych urządzeń infrastrukturalnych lub dróg. Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel rzeczywiście z nich korzysta.
Proces ustalania opłaty adiacenckiej może zostać zainicjowany do 3 lat po stworzeniu niezbędnych warunków, zgodnie z uchwałą rady gminy określającą stawkę opłaty. Maksymalna wysokość opłaty nie może przekroczyć 50% wzrostu wartości nieruchomości. Na obszarach rewitalizacji maksymalna wysokość opłaty może wynieść do 75% tej różnicy.
Sprawdź również: Obsługa prawna inwestycji budowlanych Warszawa
Obniżenie lub uniknięcie opłaty adiacenckiej
Możliwości uniknięcia opłaty adiacenckiej
Aby uniknąć opłaty adiacenckiej, należy rozważyć kilka kroków:
- Złożenie odwołania: Jeśli podejrzewasz, że decyzja o nałożeniu opłaty adiacenckiej została wydana z naruszeniem przepisów, masz możliwość złożenia odwołania. Odwołanie wnosi się do samorządowego kolegium odwoławczego przez organ, który wydał decyzję (burmistrz/wójt/prezydent miasta), w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania.Jeżeli odwołanie nie przyniesie oczekiwanych rezultatów, możesz zaskarżyć decyzję do sądu administracyjnego.
- Sprawdzenie uchwał rady gminy: Sprawdź, czy na pewno obowiązywała odpowiednia uchwała określająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Brak takiej uchwały w chwili wzrostu wartości nieruchomości może być podstawą do unieważnienia naliczonej opłaty.
- Przedawnienie: Wszczęcie postępowania ws. ustalanie opłaty adiacenckiej musi nastąpić najpóźniej trzy lata po dniu, kiedy stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do infrastruktury lub możliwość korzystania z nowo wybudowanej drogi. W przypadku podziału nieruchomości, postępowanie to również musi być wszczęte w ciągu trzech lat od momentu, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale się uprawomocniło. Pamiętaj przy tym, że termin przedawnienia roszczeń związanych z opłatą adiacencką kończy się ostatnim dniem roku kalendarzowego (zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego). Sprawdź zatem, czy ww. terminy zostały dochowane. Jeśli nie, możesz uniknąć opłaty.
Obniżenie lub uniknięcie opłaty adiacenckiej a budowa infrastruktury technicznej
Dodatkowe „pole manewru” masz, gdy opłata adiacencka została nałożona na Ciebie w związku z realizacją ww. inwestycji infrastrukturalnych. Zwróć uwagę na poniższe kwestie:
- Dokumentacja wkładu w infrastrukturę: Jeżeli jako właściciel lub użytkownik wieczysty wniosłeś wkład finansowy w budowę infrastruktury, który nie został uwzględniony, możesz użyć tego jako argumentu przeciwko nałożeniu opłaty adiacenckiej.
- Monitoring i śledzenie procedur: Uważnie monitoruj wszystkie procedury administracyjne i budowlane związane z Twoją nieruchomością. Zwróć uwagę na poniższe kwestie:
-
- Ustawodawca zdefiniował budowę infrastruktury technicznej jako budowę dróg, a także instalacji wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych, zarówno podziemnych, naziemnych, jak i nadziemnych. Jeśli zrealizowana została inwestycja innego typu – możesz się kłócić!
- Nie ma też podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej, jeśli wzrost wartości nieruchomości nie wynika z inwestycji wspieranych przez publiczne środki finansowe, takie jak te z budżetu państwa, samorządu, Unii Europejskiej czy zagranicznych źródeł niepodlegających zwrotowi.
- Co więcej, zgodnie z orzecznictwem, sam fakt budowy infrastruktury technicznej też nie wystarcza do naliczenia opłaty; konieczne jest spełnienie warunków, które umożliwiają jej użytkowanie.
- Dodatkowo, jeśli działka już miała dostęp do istniejącej drogi, nowa budowa niekoniecznie wpłynie na jej wartość, co oznacza brak podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej.
Jak obniżyć opłatę adiacencką?
Za oszacowanie wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty adiacenckiej odpowiedzialni są rzeczoznawcy majątkowi.
Po pierwsze, opracowane przez nich operaty szacunkowe pozostają ważne przez 12 miesięcy. Po tym okresie, dokument musi zostać zaktualizowany przez rzeczoznawcę, inaczej nie może służyć do ustalenia opłaty.
Po drugie, jakikolwiek błąd wyceny może być podstawą do anulowania decyzji o opłacie. Gdzie zatem szukać „punktu zaczepienia”? Błędy mogą obejmować:
- Nieadekwatny opis nieruchomości;
- Pomyłki kalkulacyjne;
- Uchybienia formalne;
- Nieodpowiedni wybór metody oceny wartości;
- Niewłaściwe dobieranie nieruchomości porównawczych i/lub zbyt niską liczbę nieruchomości użytych do porównania.
Warto jednak zauważyć, że samo uchylenie decyzji z tego powodu nie zwalnia z opłaty. Będzie to możliwe dopiero po przeprowadzeniu nowej wyceny i wykazaniu, że wartość nieruchomości nie wzrosła.
Jak można zmniejszyć wysokość opłaty adiacenckiej?
- Aktualizacja operatu: Upewnij się, że operat szacunkowy jest aktualny i poprawnie uwzględnia stan nieruchomości.
- Kontrola błędów wyceny: Sprawdź, czy w procesie wyceny nie wystąpiły błędy, które mogą skutkować zawyżeniem wartości.
- Odwołanie: W przypadku wątpliwości co do prawidłowości wyceny, można złożyć odwołanie. Jeśli rzeczoznawca popełnił błędy, nowa wycena może obniżyć wartość nieruchomości, co wpłynie na obniżenie opłaty.
- Sąd: W ostateczności, jeśli odwołanie nie przyniesie spodziewanych rezultatów, można rozważyć sprawę sądową.
Co jeszcze możesz zrobić?
By uniknąć jednorazowej zapłaty, można też rozłożyć opłatę adiacencką na raty lub przenieść prawa do nieruchomości. Jeśli opłata wynika z podziału nieruchomości lub budowy infrastruktury i nie ma podstaw do jej zakwestionowania, właściciel może zawnioskować o rozłożenie jej na roczne raty (płatne przez maksymalnie 10 lat). Dodatkowo, w przypadku wzrostu wartości nieruchomości po podziale, można przenieść prawa do działki na gminę (za jej zgodą).
Widzisz więc, że możliwości są – trzeba tylko umieć z nich odpowiednio skorzystać i wiedzieć, „gdzie uderzyć”. My wiemy – dlatego jeśli potrzebujesz pomocy w sprawie dotyczącej opłaty adiacenckiej (lub masz jakikolwiek problem prawny ze swoją nieruchomością), kancelaria prawna nieruchomości Warszawa jest do Twojej dyspozycji, śmiało do nas napisz/zadzwoń!