Jeśli zastanawiasz się nad kupnem mieszkania od dewelopera, musisz znać nowe prawo! Dokładnie 1 lipca 2022 roku w życie weszła tzw. nowa ustawa deweloperska. Duże zmiany dotkną przede wszystkim branżę deweloperską, ale zwiększą także ochronę nabywców. Zakup mieszkania to decyzja, która wymaga przemyślenia. Pamiętaj, że jako kancelaria specjalizująca się w tego typu sprawach służymy pomocą! Nasze doświadczenie i wiedza sprawią, że zakup Twojego mieszkania przebiegnie w sposób pomyślny, a Twoje interesy będą prawidłowo zabezpieczone.
Jak to mówią – nieznajomość prawa szkodzi. Przeczytaj ten artykuł i dowiedz się:
- Co zmienia nowa ustawa deweloperska?
- Jakie są nowe zasady odbioru nieruchomości?
- Dlaczego nie ma już Rękojmi wobec Dewelopera?
- Czy można odstąpić od umowy z deweloperem?
- Czym jest i po co powstał deweloperski fundusz gwarancyjny?
- Czy banki weryfikują deweloperów?
Co zmienia nowa ustawa deweloperska?
Nowa ustawa deweloperska skoncentrowana jest na ochronie nabywców. Ustawodawca wprowadził szereg uprawnień dla kupujących. Natomiast na deweloperów nałożył jeszcze więcej obowiązków informacyjnych oraz zobowiązań, które przybliżymy poniżej.
Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna w końcu została uregulowana przez ustawodawcę! Dlaczego „w końcu”? Tego typu umowy były zawierane od samego początku między przyszłym kupującym a deweloperem. Jednak brak ustawowej regulacji powodował, że dochodziło do wielu problemów, a strony popełniały wiele błędów, wkraczając na grunt, który nie powinien być objęty umową rezerwacyjną. Nowa ustawa deweloperska reguluje te kwestie. Znajdziemy w niej definicję umowy rezerwacyjnej, która określa dwie strony umowy oraz zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży nieruchomości, którą zainteresował się rezerwujący. Dodatkowo, aby umowa rezerwacyjna była ważna, musi być zawarta na piśmie! I wiele więcej, co czyni ją tzw. “małą umową deweloperską”.
Odbiór nieruchomości – nowe zasady
Jak wiadomo, procedura odbioru mieszkania może wiązać się z pojawieniem wad lub nieścisłości. Wobec tego ustawodawca uregulował ją jeszcze szczegółowiej. Nabywca zyskał nowe prawa do odmowy odbioru nieruchomości oraz zgłoszenia wad istotnych i innych niż istotne. Jeśli nabywca stwierdzi, że lokal ma wadę, może odmówić jego odbioru. Wówczas deweloper ma 14 dni na przekazanie informacji nabywcy o uznaniu bądź nieuznaniu wady. Jeśli nie dochowa terminu, uważa się, że uznał wady. Następnie deweloper ma 30 dni na usunięcie tych wad.
Czy można odstąpić od umowy z deweloperem?
Nowa ustawa reguluje sytuację, w której nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy z deweloperem. Jeśli wystąpiła istotna wada, którą deweloper uzna za zasadną i nie usunie jej w ww. terminie, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Co więcej, jest to możliwe bez żadnych negatywnych konsekwencji!
Nie będziesz miał już Rękojmi wobec Dewelopera
Niestety ustawodawca koncentrując się na procedurze odbiorowej, nie zawarł w ustawie przepisów o stosowaniu do umów deweloperskich przepisów o rękojmi przy sprzedaży. Tym samym pozbawił nabywców roszczeń z Rękojmi wobec Dewelopera. Ale oczywiście roszczenia z rękojmi to nie jedyne przysługujące nabywcy z tytułu wad i usterek. Ponadto dotyczy to tylko mieszkań nabywanych na podstawie umowy deweloperskiej, a nie umowy sprzedaży.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – czym jest i po co powstał?
W nowej ustawie deweloperskiej ustawodawca postanowił wprowadzić Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który ma zabezpieczyć interesy nabywców na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera. Jak wygląda to w praktyce? Na dedykowany rachunek w banku prowadzącym mieszkaniowy rachunek powierniczy deweloper odprowadza składkę na DFG. Ma on obowiązek wyliczyć składkę i przeksięgować ją w ciągu 7 dni od każdej wpłaty nabywcy.
Co ważne, gdy składka zostanie przekazana na DFG, nie podlega ona zwrotowi – nawet w przypadku rozwiązania umowy albo odstąpienia od umowy.
W ustawie uregulowano maksymalną wysokość stawek procentowych, które będą determinować wysokość składki. W przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (MRP) będzie to maksymalnie 1%, a przy zamkniętych MRP – 0,1%.
Czy bank weryfikuje deweloperów?
Tak! Nowa ustawa wprowadziła taki obowiązek dla banków. Oznacza to, że bank przed dokonaniem wypłaty z mieszkaniowych rachunków powierniczych musi sprawdzić kilka rzeczy. Mianowicie to, czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ZUS. Albo czy uregulował zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców. A także – co najważniejsze – czy wpłacił należne składki na DFG.
Co to jest prospekt informacyjny?
Prospekt informacyjny to jeden z dokumentów całego przedsięwzięcia deweloperskiego. Nabywca obowiązkowo otrzymuje go jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej. Co więcej, rozszerzono też zakres informacyjny. Szczegółowo należy opisać planowane przedsięwzięcie oraz informacje o planowanych inwestycjach w najbliższym otoczeniu.
Najważniejsze zmiany – nowa ustawa deweloperska. Podsumowanie
To tylko kilka najważniejszych zmian, które obowiązują już ponad rok! Jeśli masz jakieś pytania lub wątpliwości – skontaktuj się z nami!
Jako Kancelaria Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni specjalizujemy się w prawie nieruchomości. Wiemy, że kupno mieszkania jest często jednym z najważniejszych momentów w życiu. Dokładne zweryfikowanie umowy i jej warunków to niezbędne czynności przy tej okazji! Zdajemy sobie jednak sprawę, że skomplikowane zapisy w umowach mogą budzić co najmniej niepewność… Pomoc doświadczonego prawnika w takich momentach staje się nieoceniona.
Jeśli kupujesz mieszkanie, może Cię też zainteresować ten artykuł: Zakup mieszkania – ile można wynegocjować?