Rynek najmu mieszkań w Polsce rozwija się dynamicznie, a właściciele nieruchomości coraz częściej poszukują rozwiązań prawnych, które zagwarantują im bezpieczeństwo i stabilność umowy. Najem okazjonalny i instytucjonalny to dwa nowoczesne mechanizmy najmu nieruchomości, które mają na celu lepsze zabezpieczenie interesów wynajmujących oraz uproszczenie spraw związanych z eksmisją i egzekucją roszczeń. Mimo wielu podobieństw – przede wszystkim w zakresie ochrony właściciela lokalu – rozwiązania te różnią się zakresem dostępności, formalnościami oraz wymaganiami prawnymi.
Różnice między najmem okazjonalnym a instytucjonalnym
Czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego? Najem okazjonalny przeznaczony jest wyłącznie dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej oraz zgłoszenia do urzędu skarbowego. W przypadku najmu okazjonalnego umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, a warunkiem jej skuteczności jest notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz wskazanie alternatywnego lokalu na wypadek eksmisji.
Natomiast najem instytucjonalny jest przeznaczony wyłącznie dla przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie wynajmu nieruchomości. Także tutaj konieczne jest oświadczenie najemcy w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji, ale w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, najemca nie musi wskazywać innego lokalu na wypadek eksmisji. Co więcej, w przypadku zaległości w płatnościach lub wygaśnięcia umowy, wynajmujący ma uproszczoną ścieżkę do przeprowadzenia eksmisji. Umowa najmu instytucjonalnego może być zawierany na dowolny czas oznaczony (bez limitu).
Jakie są korzyści najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny jest korzystny przede wszystkim dla właściciela mieszkania. Do głównych zalet należą:
- łatwiejsza eksmisja nierzetelnego lokatora – oświadczenie notarialne skutkuje tym, że właściciel nie musi prowadzić długiego procesu sądowego o opróżnienie lokalu,
- przejrzystość zasad – wszystkie obowiązki stron są jasno określone, co ogranicza spory,
- zabezpieczenie interesów właściciela – wymóg zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego powoduje większą formalizację i legalność całej transakcji.
Umowa najmu okazjonalnego nie narusza uprawnień lokatorskich, ale skutecznie zabezpiecza wynajmującego przed nadużyciami. Dla najemcy taka umowa również może być korzystna – gwarantuje przejrzyste zasady oraz pewność, że umowa zawarta jest w sposób zgodny z prawem.
Jakie ryzyka wiążą się z najmem instytucjonalnym?
Choć najem instytucjonalny daje właścicielom jeszcze większe uprawnienia niż okazjonalny, wiąże się on także z pewnymi ryzykami, zwłaszcza dla najemców. Przede wszystkim w przypadku najmu instytucjonalnego ograniczona zostaje ochrona praw lokatorów. Brak jest bowiem obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego, co sprzyja szybkiej eksmisji i może być dotkliwe dla najemców w trudnej sytuacji życiowej. Dodatkowo najemca musi liczyć się z większą profesjonalizacją wynajmującego – mniejsze możliwości negocjacji, sztywne warunki umowy charakterystyczne dla rynku korporacyjnego. W najmie instytucjonalnym każda zaległość czynszowa stwarza realne ryzyko szybkiej egzekucji i eksmisji bez prawa do lokalu zastępczego – co podnosi odpowiedzialność najemcy.
Dla wynajmujących prowadzących działalność gospodarczą najem instytucjonalny jest jednak skutecznym narzędziem ochrony prawnej i minimalizacji ryzyka problemów z nieuczciwymi najemcami.
Jeśli planujesz zawarcie umowy najmu i chcesz mieć pewność, że będzie ona bezpieczna i zgodna z prawem – skontaktuj się z naszą Kancelarią. Pomoc Kancelarii prawnej gwarantuje przygotowanie poprawnej umowy, zabezpieczenie interesów obu stron oraz wsparcie przy weryfikacji dokumentacji u notariusza. Kancelaria prawna Warszawa zadba o Twoje interesy i przygotuje rozwiązanie dopasowane do Twoich potrzeb.