W ostatnich latach temat przyspieszenia procesu inwestycyjnego w budownictwie mieszkaniowym stał się szczególnie istotny dla samorządów, inwestorów oraz mieszkańców. W odpowiedzi na potrzebę zwiększenia dostępności mieszkań, wprowadzono tzw. specustawę mieszkaniową – Lex Deweloper – to potoczna nazwa specustawy mieszkaniowej z 5 lipca 2018 roku. Pomimo planowanej reformy planowania przestrzennego, przepisy te nadal obowiązują w 2025 roku.
Lex Deweloper ustawa miała stanowić odpowiedź na przewlekłość procedur planistycznych i ograniczenia wynikające z braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Czy jednak rozwiązania wprowadzone w tym trybie rzeczywiście ułatwiają realizację inwestycji mieszkaniowych? Jakie są obecne regulacje i co czeka deweloperów w przyszłości?
Czy Lex Deweloper nadal obowiązuje?
Lex Deweloper została przyjęta z myślą o przyspieszeniu realizacji inwestycji mieszkaniowych. Chociaż początkowo zakładano jej tymczasowy charakter, to przepisy te wciąż pozostają w obrocie prawnym. Co ważne, pomimo nowelizacji i planowanych zmian w prawie planistycznym, wiele samorządów oraz inwestorów nadal korzysta z tej procedury jako alternatywy wobec klasycznego procesu inwestycyjnego.
Choć procedura Lex Deweloper umożliwia szybszą realizację inwestycji, to w praktyce spotyka się z oporem wielu samorządów, które postrzegają ją jako narzędzie ograniczające ich kontrolę nad lokalnym zagospodarowaniem. Ustawodawca nie zdecydował się na jej całkowite uchylenie, jednak jej stosowanie staje się coraz bardziej zależne od stanowiska lokalnych władz oraz uchwał rad gmin.
Nadal możliwe są inwestycje na podstawie Lex Deweloper, choć z pewnymi ograniczeniami.
Na czym polega ustawa Lex Deweloper?
Ustawa wprowadza alternatywny sposób lokalizowania zabudowy mieszkaniowej – tzw. tryb specustawy mieszkaniowej, który umożliwia rozpoczęcie inwestycji niezależnie od obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Istotnym narzędziem w tej procedurze jest uchwała lokalizacyjna, podejmowana przez radę gminy, która zatwierdza lokalizację konkretnej inwestycji.
Dzięki temu możliwe są inwestycje mieszkaniowe bez planu zagospodarowania, co w praktyce oznacza skrócenie czasu potrzebnego na rozpoczęcie budowy nawet o kilkanaście miesięcy. Jednakże każda gmina może odmówić wydania uchwały lokalizacyjnej, uzasadniając to względami urbanistycznymi, komunikacyjnymi lub społecznymi.
Procedura Lex Deweloper umożliwia więc szybszą realizację inwestycji, ale w praktyce spotyka się z oporem wielu samorządów, które postrzegają ją jako narzędzie ograniczające ich kontrolę nad lokalnym zagospodarowaniem.
Jakie inwestycje można realizować na podstawie Lex Deweloper?
W ramach specustawy możliwe jest realizowanie projektów, które spełniają określone warunki dotyczące m.in. minimalnej powierzchni inwestycji, dostępności infrastruktury technicznej oraz dostępu do komunikacji publicznej. Zasady zabudowy mieszkaniowej w tym przypadku określane są przez studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a nie przez miejscowy plan.
Najczęściej w trybie specustawy realizowane są osiedla wielorodzinne, ale przepisy dopuszczają również inwestycje jednorodzinne, pod warunkiem spełnienia wymagań infrastrukturalnych. W praktyce decyzja o zastosowaniu specustawy zależy od lokalizacji gruntu, gotowości gminy do współpracy oraz doświadczenia inwestora.
Właśnie dlatego wiele firm korzysta z profesjonalnego wsparcia, jakie zapewnia obsługa prawna deweloperów Warszawa, aby opracować strategię inwestycyjną.
FAQ: procedura Lex Deweloper krok po kroku
Dla inwestorów, którzy rozważają realizację przedsięwzięcia w tym trybie, poniżej przedstawiamy uproszczony schemat postępowania:
- Analiza terenu – ocena zgodności inwestycji ze studium oraz możliwości technicznych realizacji zabudowy.
- Przygotowanie wniosku – inwestor przygotowuje dokumentację projektową, analizę komunikacyjną i inne wymagane załączniki.
- Wniosek do gminy – składany jest formalny wniosek o podjęcie uchwały lokalizacyjnej.
- Opinia urbanistyczna i konsultacje społeczne – gmina przeprowadza analizę urbanistyczną oraz organizuje konsultacje.
- Podjęcie uchwały lokalizacyjnej – rada gminy podejmuje decyzję o lokalizacji inwestycji.
- Pozwolenie na budowę – po uzyskaniu uchwały inwestor może przystąpić do uzyskania pozwolenia na budowę.
Złożoność procedury sprawia, że wielu inwestorów decyduje się na wsparcie zewnętrznych doradców. Usługi typu konsultacja deweloperska Warszawa obejmują analizę prawną, negocjacje z samorządem oraz pomoc w przygotowaniu kompletu dokumentacji.
Co dalej z Lex deweloper? Przyszłość specustawy mieszkaniowej
W ostatnim czasie nastąpiły zmiany dotyczące terminu obowiązywania tzw. specustawy mieszkaniowej, znanej jako Lex Deweloper. Początkowo planowano, że ustawa ta wygaśnie z dniem 31 grudnia 2025 r. A jednak Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało nowelizację przepisów, która przewiduje przedłużenie jej obowiązywania o sześć miesięcy, czyli do 30 czerwca 2026 r.
Decyzja ta ma na celu umożliwienie gminom dokończenia prac nad nowymi planami ogólnymi, które mają zastąpić obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wydłużenie terminu ma również zapobiec potencjalnemu paraliżowi inwestycyjnemu, który mógłby wystąpić w przypadku braku odpowiednich planów miejscowych.
Od 1 lipca 2026 r. specustawa Lex Deweloper ma zostać zastąpiona przez Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI), które stanowią nowy instrument planowania przestrzennego. ZPI będą uchwalane przez rady gmin na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej. Pozwolą one na realizację nie tylko inwestycji mieszkaniowych, ale także innych przedsięwzięć, takich jak obiekty usługowe czy infrastrukturalne.
Warto również zaznaczyć, że od 1 lipca 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy (WZ) będą mogły być wydawane jedynie na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy, co oznacza znaczne ograniczenie ich stosowania.
Podsumowując, inwestorzy mają teraz czas do końca czerwca 2026 r. na realizację projektów w trybie Lex Deweloper, jednakże powinni być świadomi nadchodzących zmian i odpowiednio wcześniej dostosować swoje plany inwestycyjne. Lex Deweloper 2023 wprowadził uproszczoną procedurę lokalizacji inwestycji, niezależną od planu zagospodarowania, umożliwiając tym samym realizację projektów w krótszym czasie. Procedura ta, choć budzi kontrowersje, okazała się skuteczna i pomocna w wielu przypadkach.