Co się dzieje na rynku nieruchomości?
Dlaczego mieszkania niedługo będą po ponad 20.000 zł/m2.
Czy firmy deweloperskie zaczną upadać?
Z najnowszych danych wynika, iż sprzedaż mieszkań wzrosła o 10% w ostatnim kwartale 2020 roku! Ilość kredytów mieszkaniowych w marcu 2021 r. wzrosła o prawie 40% w stosunku do marca 2020 roku!
Czy to już szaleństwo? Czy to szaleństwo wywoła kryzys?
Nasze wnioski opieramy o toczące się od wielu miesięcy rozmowy z Klientami, pośrednikami na rynku nieruchomości, firmami budowlanymi, a przede wszystkim o własne doświadczenia z udziału w transakcjach na rynku nieruchomości.
Fasadowo wydaje się, że nieruchomości sprzedają się lepiej od bułek w piekarni. Poniekąd to prawda. Dane ekonomiczne mówią same za siebie. Ale czy dla Nas wszystkich to dobra informacja?
Paradoksalnie ?kryzys? wywołany COVID-19 bardzo się do tego przyczynił. Po początkowym zaciskaniu pasa i masowym wypłacaniu gotówki z bankomatów w marcu i kwietniu 2020 roku, zrozumieliśmy, że nie tędy droga!
Z jednej strony uświadamiamy sobie, że pieniądz, w tym szczególnie PLN, traci na wartości i chcemy go wymienić na ?twardą walutę?, czyt. nieruchomość. Od lat jesteśmy przyzwyczajani do myśli, że na nieruchomości nie stracimy, a na pewno na średniej wielkości mieszkaniu w dużym mieście. Dlatego masowo kupujemy mieszkania. W tym celu zadłużamy się nawet w kryzysie, przy niepewnej przyszłości. Sprzyjają temu tanie kredyty. Chyba najtańsze od dekady. Raczej jesteśmy nadal sceptyczni, lecz co raz mniej, do inwestycji w waluty, kryptowaluty, czy papiery wartościowe.
Z drugiej strony, zmęczenie wywołane przymusowym spędzaniem czasu w domu przy udziale biegających dzieci, dzwoniących telefonów, powtórek telewizyjnych, spowodował, że nawet NETFLIX już nie wystarczy.
Masowo poszukiwane są domy i działki za miastami. I co ciekawe nie tylko pod rekreację. Wiele osób zmienia swój styl życia i docelowo wyprowadza się do mniejszych miast, czy na wieś.
Jako że miasta nie są z gumy, a sprzedaż nieruchomości rolnych została bardzo mocna ograniczona, poważnym problemem zaczyna być brak działek nadających się pod budowę. Co ważne dotyczy, to zarówno zabudowy wielorodzinnej, jak i jednorodzinnej.
W dużych miastach problem zaczyna być gigantyczny. Często już nawet w ościennych dzielnicach brakuje działek pod zabudowę jednorodzinną. Natomiast działki w tzw. ?dzielnicach wewnętrznych? pod blok, to dziś rarytas warty wiele milionów złotych. Ceny takich działek w zasadzie nie mają już znaczenia. Zakup działki za kwoty rządu 10-15 mln zł nie robi już na nikim wrażenia.
Problem natomiast w tym, że deweloperzy z jednej strony dysponują gigantycznymi środkami, ale nie mają czego kupować! Działki wyparowują.
Do czego to prowadzi?
Z jednej strony do znaczących wzrostów cen mieszkań. Według nas niebawem cena 20.000 zł za m2 nie będzie nikogo dziwić, tak samo jak 5,20 zł za litr PB95. Naszym zdaniem za około 2 lata mieszkania w dużych miastach i to po za centrami, będą warte dużo więcej.
Z drugiej strony, tej niestety czarnej, brak działek budowlanych spowoduje, że wiele firm deweloperskich zakończy swoją działalność lub bardzo mocno ją ograniczy. To także wpłynie na ceny mieszkań i lokali użytkowych. Ale przede wszystkim może wywołać niewyobrażalny kryzys gospodarczy! Oczywistym są skutki w postaci upadłości firm, zaległości płatniczych, niewykonanych umów itd.
Nie trzeba nikomu tłumaczyć i przekonywać, iż nasza gospodarka w dużej mierze oparta jest na budownictwie. Wiele branż uzależnionych jest od prowadzenia inwestycji deweloperskich. Bez nich po prostu przestaną istnieć. Pokazał już to poprzedni kryzys gospodarczy.
Aktualnie dobrym przykładem jest chociażby branża hotelarska i powiązane z nią gałęzie w czasie lockdown-u wywołanego COVID-19.
Tym samym paradoksalnie euforia wywołana galopującym popytem na mieszkania, może zakończyć się dużym kryzysem.
Popyt na lokale skonsumuje podaż działek budowlanych!
Jak tego uniknąć? Jak nie doprowadzić do kryzysu?
Według nas, pierwszym krokiem powinno być ponowne uwolnienie nieruchomości rolnych. Objawić się winno w dwóch odsłonach. Po pierwsze w umożliwieniu nabycia, podmiotom innym niż rolnicy, działek powyżej 1ha. Po drugie w ułatwieniu zabudowy nieruchomości rolnych.
Obecnie możliwość zabudowy nieruchomości rolnych jest bardzo trudna. W przypadku nieruchomości rolnych, objętych planami miejscowymi, w zasadzie niemożliwa!
Umożliwienie prowadzenia inwestycji budowlanych na nieruchomościach rolnych, nawet tylko zabudowy jednorodzinnej, mocno odkorkowałoby popyt na te nieruchomości. Po wtóre uspokoiłoby ceny. W końcu po trzecie uspokoiłoby na stroje w branży deweloperskiej i budowlanej. Zapewniłoby to możliwość przetrwania i dalszego funkcjonowania tej branży. Tym samym powstałby nowy potężny strumień dochodu dla budżetu Państwa.
Wbrew pozorom coraz więcej firm deweloperskich zmienia swój target. Z zabudowy wielorodzinnej przechodzi na jednorodzinną.
Gdyby za tym jednocześnie szły zmiany systemowe w zakresie planowania przestrzennego, przeznaczenia gruntów i stabilizacji procedur budowlanych, powstałby budowlany raj!
Ciekawi jesteśmy Waszych opinii. Czekamy na komentarze. Śledźcie nas na FB i Linkedin