W praktyce prawniczej zdarzają się sytuacje, gdy brak jednego zapisu prowadzi do długich sporów lub niepotrzebnych kosztów. Dlatego warto wiedzieć, jakie klauzule są najczęściej stosowane w umowach sprzedaży mieszkań i jakie mają znaczenie dla obu stron.
Jakie klauzule zawiera umowa sprzedaży mieszkania?
Umowa sprzedaży mieszkania zawiera szereg różnych klauzul. Niektóre z nich są wymagane i notariusz w akcie notarialnym musi je umieścić, inne np. jak kary umowne – mogą się pojawić, jeżeli tak uzgodnią strony. Obowiązki stron umowy sprzedaży i wszelkie zobowiązania stron powinny być jasno określone, aby uniknąć nieporozumień po zawarciu transakcji.
Postanowienie, które zawiera akt notarialny sprzedaży mieszkanie, dotyczą:
- własności i stanu prawnego – należy dokładnie określić strony: kupującego i sprzedającego, a także opisać stan prawny nieruchomości z przywołaniem zapisów z księgi wieczystej, w tym sprzedający oświadcza, że mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich
- stanu technicznego lokalu
- terminu wydaniu mieszkania
- ceny i sposobie zapłaty
- odpowiedzialność sprzedawcy za wady prawne
- kar umownych – np. na wydanie mieszkania z opóźnieniem
- opłat i podatków – sprecyzowanie od kiedy kupujący przejmuje obowiązek ponoszenia kosztów związanych z mieszkaniem
Strony mogą dodać indywidualne postanowienia umowy sprzedaży mieszkań, które zabezpieczą ich interesy w szczególnych sytuacjach. Kupujący powinien zawsze dokładnie sprawdzić, czy w treści nie pojawiają się niedozwolone klauzule w umowie sprzedaży, aby uniknąć późniejszych problemów.
Które zapisy w umowie są najważniejsze?
Prawdę mówiąc, nie da podzielić się umowy na zapisy ważne i mniej ważne. Każdy zapis należy traktować jako istotny i każdy należy dokładnie przeanalizować. Należy pamiętać, że umowę czytamy jako całość i czasami zapisy, które wydają się mniej istotne, mogą znacząco wpłynąć na jej treść. Dlatego też wiele osób decyduje się na skorzystanie z pomocy prawnej.
Szczególną uwagę warto poświęcić na oznaczenie nieruchomości wraz z numerem księgi wieczystej i udziałem w gruncie. Równie ważny jest zapis dotyczący ceny, sposobu zapłaty oraz terminu jej uregulowania. Kupujący powinien zwrócić szczególną uwagę na oświadczenia sprzedającego o braku obciążeń, długów i praw osób trzecich. Istotne jest także precyzyjne określenie terminu wydania mieszkania oraz stanu, w jakim zostanie przekazane.
Jak chronić swoje interesy przy zakupie mieszkania?
Przede wszystkim należy dokładnie przeanalizować księgę wieczystą nieruchomości. To w księdze znajdują się informacje o właścicielu, obciążeniach hipotecznych, służebnościach czy roszczeniach osób trzecich.
Warto także zwrócić uwagę, aby w umowie sprzedaży znalazły się zapisy chroniące kupującego w umowie sprzedaży. Będą to m.in. oświadczenia sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi hipotekami, służebnościami ani prawami osób trzecich. Sprzedający powinien oświadczyć, że lokal jest wolny od zaległości podatkowych, czynszowych oraz że nie są w nim zameldowane inne osoby. Dodatkowo istotne jest potwierdzenie, iż wobec mieszkania nie toczą się żadne postępowania sądowe ani egzekucyjne. Takie zapisy wzmacniają bezpieczeństwo kupującego i pozwalają dochodzić roszczeń, jeśli informacje przekazane przez sprzedawcę okażą się niezgodne z prawdą.
Dobrze sformułowane warunki umowy minimalizują ryzyko konfliktów i zapewniają przejrzystość całej transakcji. Kancelaria prawna Warszawa dysponuje doświadczeniem i wiedzą, które pozwalają dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości – od księgi wieczystej, przez zaświadczenia urzędowe, aż po warunki umowy sprzedaży, a także wie, jak odpowiednio zabezpieczyć transakcje.