W praktyce gospodarczej kontrakty budowlane stanowią jedne z najbardziej złożonych umów cywilnoprawnych. Kary umowne w kontraktach budowlanych są szczególnie często stosowane. Nic dziwnego, nawet krótkie opóźnienia w budowie mogą bowiem wiązać się z poważnymi stratami finansowymi, w tym zagrożeniem niewykonania inwestycji. Spory dotyczące kar umownych w kontraktach budowlanych są bardzo częste. Warto więc wiedzieć, jak formułować kary umowne, jak wygląda odpowiedzialność wykonawcy i jak skutecznie egzekwować kary umowne?
Jak formułować kary umowne w budownictwie?
Przede wszystkim – zapisy o karach w umowach o roboty budowlane muszą być sformułowane jasno! Wykonawca musi wiedzieć dokładnie, jakie naruszenie będzie skutkować nałożeniem kary. Dlatego też stanowczo unikać należy wszelkich pojęć niedookreślonych. Do najczęściej spotykanych należą przykłady kar umownych w budownictwie związane z opóźnieniem w oddaniu inwestycji do użytkowania.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym kara umowna może być zastrzeżona tylko dla zobowiązań niepieniężnych. Oznacza to, że nie można jej wprowadzić za opóźnienia w płatnościach, lecz za niewykonanie lub nienależyte wykonanie robót budowlanych bądź innych obowiązków wynikających z kontraktu. Kara może obejmować także czynności przygotowawcze, które są konieczne dla prawidłowej realizacji robót.
Kary umowne w budownictwie często są limitowane – najczęściej poprzez wskazanie maksymalnej wysokości, wyrażonej procentowo w stosunku do wynagrodzenia wykonawcy – zarówno w odniesieniu do pojedynczej kary, jak i łącznej sumy kar przewidzianych w umowie.
Ważne! Jeżeli kara umowna jest rażąco wysoka, wykonawca ma również prawo domagać się miarkowania kary umownej przez sąd.
Jak egzekwować kary od wykonawcy?
Jeśli kara została zastrzeżona w umowie, jej dochodzenie wymaga wykazania, że naruszenie faktycznie nastąpiło i mieści się w zakresie postanowień umownych. W pierwszym kroku najlepiej sporządzić pisemne wezwanie do zapłaty, wskazując podstawę prawną (konkretny paragraf umowy), zdarzenie powodujące karę oraz jej wysokość. Samo wezwanie nie oznacza jednak, że kara zostanie zapłacona.
W niektórych wypadkach inwestor może dokonać potrącenia kary umownej z kwotą do wypłaty. Jeżeli jednak nie jest to możliwe, a polubowne próby rozwiązania sporu nie przynoszą efektu, inwestor może wnieść do sądu pozew o zapłatę kary umownej.
Po uzyskaniu prawomocnego wyroku zasądzającego karę umowną, inwestor może skierować sprawę do komornika i prowadzić egzekucję z majątku wykonawcy.
Kiedy można nałożyć karę umowną w kontrakcie budowlanym?
Przede wszystkim, aby nałożyć karę umowną, musi być ona zastrzeżona w umowie. Muszą także spełnić się warunki, które umożliwiają jej nałożenie – te zaś określone są w zawartej umowie. W praktyce spotykamy najczęściej następujące kary umowne budownictwo:
- kara za opóźnienie lub zwłokę w realizacji robót budowlanych,
- kara za niedotrzymanie terminów pośrednich
- kara za opóźnienia w usuwaniu wad i usterek wykrytych podczas odbioru,
- kara za niewykonanie czynności przygotowawczych,
- kara za naruszenie innych obowiązków kontraktowych, które nie mają charakteru pieniężnego (np. nieprzestrzeganie zasad bezpieczeństwa na placu budowy).
Czasami umowy zakładają, że przed nałożeniem kary umownej strona zobowiązana jest do wezwania drugiej strony do zaniechania naruszenia lub naprawy i dopiero wówczas po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nałożenie kary jest możliwe.
Należy pamiętać, że umowę należy czytać całościowo i każde postanowienie może mieć znaczenie!
Pamiętaj, że nie można natomiast nałożyć kary umownej za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia – w takich sytuacjach stosuje się odsetki ustawowe za opóźnienie albo odsetki umowne.
Kary umowne bywają źródłem sporów między inwestorem a wykonawcą. Dlatego tak istotne jest, aby w umowie budowlanej precyzyjnie określić przesłanki ich naliczenia, wysokość oraz procedurę dochodzenia roszczeń. Pomóc w tym może kancelaria prawna Warszawa, która prawo budowlane zna od podszewki! Prawidłowo sporządzona umowa o roboty budowlane stanowi podstawowe zabezpieczenie interesów zarówno inwestora, jak i wykonawcy.