Kara umowna w kontraktach budowlanych – jak jej uniknąć?

Jednym z najważniejszych elementów kontraktów budowlanych jest kara umowna. Czym ona dokładnie jest i jakie ma znaczenie dla przedsiębiorców budowlanych? Kara umowna jest formą zabezpieczania należytego wykonania umowy zastrzeganą w umowie na wypadek opóźnień lub zwłoki w spełnieniu świadczeń niepieniężnych.

Co to jest kara umowna w kontrakcie budowlanym?

Kary umowne to zastrzeżone w kontrakcie sankcje stosowane w przypadku wystąpienia określonych zdarzeń. Kara umowna to zobowiązanie jednej ze stron umowy do zapłacenia określonej kwoty w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. W kontraktach budowlanych ma to szczególne znaczenie, ponieważ proces budowlany jest złożony i zależy od wielu czynników.

Jakie są konsekwencje niewykonania umowy budowlanej w kontekście kary umownej? Niewykonanie umowy budowlanej może prowadzić do nałożenia wysokich kar umownych, które mogą znacząco obciążyć budżet wykonawcy. Dodatkowo może to również wpłynąć na reputację firmy i jej przyszłe kontrakty.

Kary umowne w budownictwie a polskie prawo

Obecnie w branży budowlanej kary umowne są standardowym elementem niemal każdej umowy. Stanowią one skuteczny środek motywujący drugą stronę do prawidłowego i terminowego wykonania swoich zobowiązań. 

Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego, kara umowna to klauzula przewidująca, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi poprzez zapłatę ustalonej kwoty. Głównym celem kary umownej jest zatem motywowanie drugiej strony do dotrzymania warunków umowy.

Czy kara umowna za opóźnienia w kontrakcie budowlanym jest obowiązkowa?

Kara umowna za opóźnienia nie jest obowiązkowa, ale jest powszechnie stosowana w celu zabezpieczenia interesów inwestora. Zasady stosowania kary umownej w budownictwie są ustalane indywidualnie dla każdego kontraktu i mogą różnić się w zależności od specyfiki projektu.

Kto ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy w kontrakcie budowlanym i w jakim przypadku?

Odpowiedzialność za niewykonanie umowy zazwyczaj ponosi wykonawca, jednak w zależności od zapisów kontraktu, również inwestor może ponosić konsekwencje. 

Klauzula precyzuje, która strona i w jakich okolicznościach ponosi odpowiedzialność, za co i w jakim zakresie.

W tym kontekście ważne jest rozróżnienie pomiędzy zwłoką a zwykłym opóźnieniem, ponieważ wpływa na to uprawnienia wierzyciela (czyli inwestora) w kontekście naliczania kar umownych. 

Kiedy do opóźnienia wykonawcy dojdzie z przyczyn, za które ponosi on odpowiedzialność, to popada on w zwłokę nazywaną też opóźnieniem kwalifikowanym.

Zwłoka zwykle jest zawiniona przez wykonawcę i dotyczy spraw, na które miał wpływ, natomiast poprzez opóźnienie rozumiemy sytuację, w której wykonawca robót budowlanych nie spełnia świadczenia w terminie z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności. Zwykle powody te to głównie warunki atmosferyczne uniemożliwiające realizację inwestycji, ale także na przykład przerwy w dostawie prądu. 

Zdarza się też, że na terenie budowy zaistnieje incydent, który spowoduje opóźnienia – na przykład zostanie znaleziony zabytek lub inne szczątki. Takie sytuacje powodują wstrzymanie prac budowlanych w wyniku wszczęcia postępowania dotyczącego terenu inwestycji. W podobnych przypadkach wykonawca robót budowlanych z reguły nie powinien ponosić odpowiedzialności za nieterminowość, bo naliczenie kar umownych może nastąpić tylko wtedy, gdy opóźnienie następuje gdy wykonawca popada w zwłokę. 

W związku z tym problematyczne jest naliczanie kar umownych, ponieważ nie dotyczą one każdej sytuacji opóźnienia. Warto skorzystać z indywidualnej analizy sytuacji. Kancelaria prawna nieruchomości Warszawa obsługuje w tym zakresie zarówno wykonawców, jak i inwestorów.

Jakie są zasady ustalania kary umownej w kontrakcie budowlanym?

Zasady ustalania kar umownych mogą różnić się w zależności od kontraktu, jednak najczęściej opierają się na wartościach procentowych kontraktu lub stałych kwotach za każdy dzień opóźnienia. Ważne jest, aby jasno określić, jak ustalić karę umowną w kontrakcie budowlanym, aby uniknąć przyszłych sporów.

Kary umowne mogą być ustalone na konkretną kwotę lub jako procent od wartości umowy. Choć nie określono w przepisach ich górnego limitu, to jednak nie powinny prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia się strony, która je nalicza. Mają bowiem na celu przede wszystkim zrekompensowanie szkód i zdyscyplinowanie drugiej strony.

Jakie mogą być podstawy do naliczenia kary umownej w budownictwie?

Podstawy do naliczenia kary umownej mogą obejmować opóźnienia budowlane, nienależyte wykonanie prac czy brak odpowiedniej jakości wykonanych robót. 

Ważne jest, aby ta klauzula w umowie była precyzyjna i zrozumiała dla obu stron. Kluczowe jest sprawdzenie umowy pod kątem zapisów dotyczących kar umownych w niej zawartych.

Przykłady kar umownych w kontraktach budowlanych

Jakie mogą być podstawy do naliczenia kary umownej w budownictwie? Zwykle kara umowna dotyczy odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania (zgodnie z art. 471 k.c.). Mogą to być kary za każdy dzień opóźnienia (zwłokę), kary za nienależyte wykonanie prac.

W przypadku jednak Ustawy Pzp z 11 września 2019 r. określającej warunki współpracy pomiędzy stronami procesu inwestycyjnego lista kar może być bardzo długa. Przedsiębiorcy budowlani realizujący inwestycje na podstawie Pzp potrzebują zwykle solidnej ochrony prawnej.

Znajomość swoich praw pozwala uniknąć wielu problemów i sporów w trakcie realizacji projektu oraz po jego zakończeniu. 

W celu wsparcia inwestorów oraz wykonawców obsługa prawna nieruchomości Warszawa oferuje przygotowywanie umów deweloperskich, ich analizę i kontrolę, czy kontrakty budowlane są zgodne z obowiązującymi przepisami. Dzięki temu możliwe jest sprawne i prowadzenie działalności budowlanej, bezpieczny odbiór wykonanych prac oraz uniknięcie lub zminimalizowanie wystąpienia ewentualnych sporów budowlanych.

Sprawdź również: Odpowiedzialność projektanta za wady projektu budowlanego