Zastanawiasz się, ile czasu ma deweloper na odpowiedź na reklamację? Wiemy, że zgłaszanie usterek w nowym mieszkaniu to często pierwszy prawdziwy test relacji z deweloperem. Z jednej strony nadzieja na szybkie rozwiązanie problemu, z drugiej – obawa. Jeśli nie przed ignorowaniem, to przed – delikatnie mówiąc – przeciąganiem sprawy. W takich sytuacjach tylko spokój może nas uratować! I oczywiście… znajomość swoich praw i terminów. Czy wiesz, ile dni ma deweloper na ustosunkowanie się do reklamacji, którą złożyłeś? I co w zasadzie kryje się pod tym pojęciem? Czy w ogóle można składać reklamację u dewelopera w 2025 roku? Czytaj dalej! 🙂
Reklamacja u dewelopera, czyli… co?
Z reklamacją kojarzy się nam zwykle klasyczna scenka: idziesz do sklepu, buty się rozkleiły, więc składasz reklamację – czyli tak naprawdę powołujesz się na rękojmię z Kodeksu cywilnego – i czekasz na odpowiedź. W teorii podobnie działała rękojmia w przypadku zakupu nieruchomości. (O tym, dlaczego użyliśmy czasu przeszłego, piszemy w dalszej części artykułu.)
W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera warto rozdzielić dwa zupełnie różne tryby działania:
- Zgłoszenie usterek przy odbiorze lokalu;
- „Reklamację” w rozumieniu Kodeksu cywilnego w przypadku lokalu nabytych umową sprzedaży – czyli roszczenie z tytułu rękojmi lub roszczenie z tytułu odpowiedzialności kontraktowej z art. 471 KC w przypadku lokali nabytych na umowę deweloperską
Odbiór techniczny mieszkania to moment, w którym jako nabywca – zazwyczaj z poziomicą i miarką w dłoni – wskazujesz widoczne usterki, które powinny zostać wpisane do protokołu. Chodzi o wszystko, co „widać gołym okiem”: nierówno położone płytki czy odpryski na ścianach. Tego typu zgłoszenia to część procedury odbioru.
Z kolei reklamacja w rozumieniu Kodeksu cywilnego – dotyczy(ła) wad, które mogły wyjść na jaw po odbiorze, często po miesiącach albo i latach użytkowania. Brzmi dobrze? Jasne, tylko że…
Po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej w 2022 roku, rękojmia nie działa już tak, jak byśmy sobie tego życzyli. W nowym reżimie pozostaje jedynie opcja powołania się na odpowiedzialność kontraktową dewelopera (lub zgłoszenie usterek przy odbiorze).
Procedura reklamacyjna u dewelopera – jakie masz możliwości?
Procedura reklamacyjna u dewelopera może więc (w teorii) przybrać 3 scenariusze, a zatem opierać się o:
- Zasady przeprowadzenia odbioru – które reguluje Ustawa deweloperska w art. 41 – w odniesieniu do wad wykrytych w trakcie odbioru lub do czasu podpisania umowy przenoszącej własność;
- Rękojmię z Kodeksu cywilnego – w odniesieniu do wad wykrytych po przeniesieniu własności, pod warunkiem, że umowa „wpada” jeszcze w reżim starej wersji Ustawy deweloperskiej (zaraz wyjaśnimy);
- Odpowiedzialność kontraktową dewelopera – w odniesieniu do wad wykrytych po przeniesieniu własności, niezależnie od tego, w który reżim Ustawy deweloperskiej wpada nasza umowa.
Dlaczego procedura reklamacyjna w trybie rękojmi już nie działa?
Jeszcze do niedawna rękojmia była podstawowym narzędziem ochrony nabywcy mieszkania. Pozwalała dochodzić roszczeń z tytułu wad, które wyszły na jaw już po odbiorze lokalu. Problem? Nowa ustawa deweloperska nie przewiduje takiej możliwości.
W przeciwieństwie do „starej” wersji ustawy, nowa nie przewiduje już wprost możliwości powoływania się na przepisy o rękojmi z Kodeksu cywilnego.
Czy całkowicie? Niekoniecznie. Jeżeli inwestycja „wpada” jeszcze w stary reżim – tzn. przed 1 lipca 2022 r. rozpoczęła się sprzedaż mieszkań i choć jedna umowa deweloperska (w ramach tej inwestycji) została podpisana przed tą datą– rękojmia nadal ma zastosowanie. Jeśli jednak deweloper zaczął sprzedaż później, zostajesz z dwoma opcjami:
- bardzo dokładnym odbiorem technicznym albo
- powołaniem się na odpowiedzialność kontraktową (która nie jest tak korzystna jak rękojmia).
Procedura odbioru mieszkania – jak wygląda?
O tym, jak dochodzić swoich praw na podstawie odpowiedzialności kontraktowej, napiszemy kiedy indziej. Teraz skupmy się na procedurze odbioru mieszkania czy domu – bo właśnie w tym kontekście często pojawia się pytanie, ile czasu ma deweloper na odpowiedź na reklamację.
Odbiór techniczny to nie tylko formalność. To moment, w którym jako nabywca masz prawo – i warto z niego skorzystać – dokładnie obejrzeć lokal i zgłosić wszystkie zauważone wady. Odbiór odbywa się po zakończeniu budowy i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (lub braku sprzeciwu ze strony nadzoru budowlanego, w przypadku domów jednorodzinnych). Co ważne: odbywa się w Twojej obecności – deweloper nie może tego załatwić „za Ciebie”.
Z odbioru sporządzany jest protokół. To w nim wpisuje się wszystkie zauważone wady. Warto też wiedzieć, że masz prawo zgłaszać wady nie tylko w trakcie odbioru, ale również aż do momentu podpisania umowy przenoszącej własność. W takim przypadku procedura wygląda podobnie – tyle że zgłoszenie następuje osobno, a nie w ramach protokołu odbioru.
To właśnie w protokole niejako „zgłaszasz reklamację”. Co dzieje się dalej?
Ile czasu ma deweloper na odpowiedź na reklamację?
Prawne terminy odpowiedzi dewelopera na zgłoszenie wad
To, ile dni ma deweloper na ustosunkowanie się do reklamacji zostało ściśle uregulowane w przepisach. Terminy ustawowe jeśli chodzi o odpowiedź dewelopera na zgłoszenie wad również wprowadziła Ustawa deweloperska.
Zgodnie z art. 41 ust. 4 ustawy, deweloper ma 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru na przekazanie nabywcy:
- informacji o uznaniu wad, albo
- oświadczenia o odmowie uznania wad wraz z podaniem przyczyn tej odmowy.
Jeżeli deweloper nie przekaże żadnej z tych informacji w wymaganym terminie, ustawodawca przyjmuje, że wady zostały uznane z mocy prawa (art. 41 ust. 5).
Odpowiedź na reklamację vs. usunięcie wad
Po uznaniu wady, deweloper ma dodatkowe 30 dni na jej usunięcie. Termin ten liczony jest również od dnia podpisania protokołu odbioru. Jeżeli usunięcie wady nie będzie możliwe w tym czasie, mimo zachowania należytej staranności, deweloper powinien wskazać inny termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Ten nowy termin nie może jednak powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Warto wyraźnie rozróżnić termin dotyczący odpowiedzi na zgłoszenie wady od samego usunięcia wady. Odpowiedź dewelopera – czyli uznanie lub odmowa uznania zgłoszonej wady – powinna nastąpić w ciągu 14 dni od podpisania protokołu. Natomiast termin na fizyczne usunięcie uznanych usterek wynosi 30 dni (również od podpisania protokołu) – z możliwością jego przedłużenia w określonych warunkach.
Od czego zależy czas odpowiedzi dewelopera na reklamację?
Chociaż ustawa deweloperska jasno określa, że deweloper powinien odpowiedzieć na reklamację w terminie 14 dni, w praktyce czas reakcji dewelopera na zgłoszone usterki może zależeć od kilku czynników:
- Organizacja wewnętrzna dewelopera – firmy z dobrze działającym działem technicznym i obsługi posprzedażowej częściej dotrzymują terminów;
- Okres wzmożonej liczby odbiorów – np. końcówka kwartału czy roku, kiedy deweloperzy oddają wiele lokali naraz.
- Sposób zgłoszenia wady – jeśli opiszesz ją w sposób nieprecyzyjny lub niejednoznaczny, deweloper może opóźniać odpowiedź, twierdząc, że reklamacja była niepełna.
- Podejścia/polityki konkretnego dewelopera – niektóre firmy przestrzegają przepisów literalnie, inne przesuwają granice tolerancji, licząc na brak reakcji ze strony kupującego.
Dlatego mimo że 14 dni to termin ustawowy – nie zawsze oznacza to, że odpowiedź rzeczywiście pojawi się na czas. Tym bardziej warto mieć świadomość, że przekroczenie ustawowego terminu 14 dni oznacza – z mocy prawa – uznanie wad przez dewelopera i obowiązek ich naprawy. Więcej o procedurze usuwania wad pisaliśmy w naszym poprzednim artykule.
Q&A – ile czasu ma deweloper na odpowiedź na reklamację?
1. Ile czasu ma deweloper na odpowiedź na zgłoszoną reklamację?
Deweloper ma 14 dni kalendarzowych na ustosunkowanie się do reklamacji złożonej przez konsumenta. Brak odpowiedzi w tym terminie oznacza, że reklamacja została uznana za zasadną.
2. Co zrobić, gdy deweloper nie odpowiada na reklamację w terminie?
Jeśli deweloper nie odpowie w ciągu 14 dni, reklamacja uznawana jest za zasadną. Deweloper musi więc usunąć wady w terminie 30 dni od podpisania protokołu odbioru — a jeśli tego nie zrobi i nie uzasadni przedłużenia terminu, nowy termin wyznacza nabywca. Po jego bezskutecznym upływie, kupujący może usunąć usterki na koszt dewelopera.
3. Jakie są obowiązki dewelopera w zakresie reklamacji?
Deweloper ma obowiązek przyjąć i rozpatrzyć reklamację, ustosunkować się do niej w terminie oraz usunąć uznane wady w rozsądnym terminie i bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Masz wątpliwości co do przebiegu reklamacji lub czujesz się zignorowany przez dewelopera, nie musisz działać samodzielnie. Profesjonalna Konsultacja deweloperska Warszawa pomoże Ci ocenić sytuację i wskazać najlepsze kroki prawne. Z kolei w przypadku bardziej złożonych spraw, takich jak egzekucja obowiązków wynikających z ustawy czy dochodzenie roszczeń, nieoceniona będzie obsługa prawna deweloperów Warszawa, która zapewni Ci wsparcie na każdym etapie postępowania.