Hipoteka nieruchomości stanowi jedno z najskuteczniejszych narzędzi zabezpieczenia wierzytelności. Znajomość tego, jakie są rodzaje zabezpieczeń hipotecznych, jak wygląda ustanowienie hipoteki oraz jakie istnieją ryzyka związane z hipoteką, pozwala świadomie podejmować decyzje zarówno właścicielom, jak i wierzycielom.
Jakie są rodzaje hipotek?
Prawo przewiduje różne rodzaje hipotek, które różnią się podstawą powstania i zakresem ochrony wierzyciela. Do najczęściej stosowanych należą:
- hipoteka umowna – powstaje na podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a wierzycielem, najczęściej bankiem, i wymaga wpisu do księgi wieczystej,
- hipoteka przymusowa – ustanawiana bez zgody właściciela, na podstawie tytułu wykonawczego (np. wyroku sądu) lub decyzji organu administracyjnego,
- hipoteka łączna – obejmuje kilka nieruchomości jednocześnie, zabezpieczając jedną wierzytelność.
Jak ustanowić hipotekę?
Ustanowienie hipoteki wymaga spełnienia określonych formalności prawnych. Podstawą jest złożenie oświadczenia właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego albo – w przypadku hipoteki przymusowej – istnienie tytułu wykonawczego. Następnie konieczny jest wpis do księgi wieczystej, bez którego hipoteka nie powstaje.
W praktyce najczęściej spotykana jest hipoteka umowna, która powstaje w wyniku zawarcia umowy kredytowej z bankiem. Oświadczenie właściciela o obciążeniu nieruchomości oraz wniosek o wpis do księgi wieczystej stanowią podstawę powstania tego zabezpieczenia.
Aby odpowiedzieć na pytanie, jak ustanowić hipotekę na nieruchomości, należy wskazać, że pierwszym krokiem jest sporządzenie oświadczenia właściciela w formie aktu notarialnego. Następnie konieczne jest złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Dopiero z chwilą prawomocnego wpisu powstaje skuteczne zabezpieczenie wierzytelności.
Warto podkreślić, że wierzyciel hipoteczny zyskuje prawo pierwszeństwa przed innymi wierzycielami, co czyni hipotekę nieruchomości szczególnie atrakcyjnym zabezpieczeniem.
Jakie ryzyka wiążą się z hipoteką?
Mimo że hipoteka nieruchomości jest powszechnie stosowanym rozwiązaniem, istnieją określone ryzyka związane z hipoteką, które powinien znać właściciel. Najważniejsze z nich to:
- możliwość egzekucji z nieruchomości w przypadku braku spłaty długu,
- ograniczona swoboda dysponowania nieruchomością – sprzedaż mieszkania obciążonego wymaga poinformowania nabywcy o istnieniu wpisu do księgi wieczystej,
- ryzyko ustanowienia hipoteki przymusowej bez zgody właściciela, jeśli powstanie tytuł egzekucyjny.
Z punktu widzenia wierzyciela hipotecznego ryzykiem może być niewystarczająca wartość nieruchomości wobec wysokości długu. Dlatego tak istotna jest analiza wartości rynkowej przy ustanawianiu zabezpieczenia.
Kancelaria prawna Warszawa pomaga w zakresie wszelkich aspektów związanych z nieruchomościami, w tym transakcjach sprzedaży, analizy stanu prawnego nieruchomości czy wpisach lub wykreśleniu hipotek.