Zakup nieruchomości to transakcja, za którą idą nie tylko spore środki pieniężne, ale często także dużo poświęconego czasu, emocji i wyrzeczeń. Tym bardziej więc boli, jeżeli po odbiorze wymarzonego domu czy mieszkania, okazuje się, że kupiona nieruchomość ma wady. W niniejszym materiale opisujemy, co robić w takim wypadku i jak wygląda dochodzenie roszczeń za wady nieruchomości.
Wady nieruchomości – dochodzenie roszczeń za wady nieruchomości
Zacznijmy od tego, że wady nieruchomości mogą być naprawdę przeróżne i mieć niezwykle zróżnicowany charakter. Od rodzaju i charakteru tych wad zależą natomiast sposoby dochodzenia roszczeń z tytułu ich wystąpienia.
Podstawowy podział, o jakim warto wiedzieć, to przy tym podział na wady fizyczne oraz wady prawne.
Te pierwsze związane są z niezgodnością sprzedanej rzeczy z zawartą umową. Zgodnie z art. 5561 Kodeksu cywilnego niezgodność ta w szczególności polegać może na:
- Braku właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- Braku właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił nas w trakcie zawierania transakcji;
- Nienadawaniu się do celu, o którym poinformowaliśmy sprzedawcę przy zawieraniu umowy, a sprzedawca nie zgłosił co do takiego przeznaczenia żadnego zastrzeżenia;
- Wydaniu rzeczy w stanie niezupełnym.
Wady prawne to z kolei wady, które przy nieruchomości najczęściej oznaczać będą obciążenie jej prawem osoby trzeciej lub ograniczonymi możliwościami w korzystaniu z niej bądź rozporządzaniu nią.
Oprócz tego wady mogą być także:
- Jawne (a więc łatwe do obserwacji nawet przez osobę, która nie jest fachowcem) lub ukryte (czyli takie, które są trudne do zauważenia i najczęściej ujawniają się dopiero po pewnym czasie użytkowania);
- Istotne (uniemożliwiające lub utrudniające wykorzystywanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem) lub nieistotne (a więc niewpływające negatywnie na wartość nieruchomości ani możliwość korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem).
Jak można walczyć z poszczególnymi wadami nieruchomości?
Rękojmia za wady nieruchomości
Podstawowym instrumentem umożliwiającym dochodzenie roszczeń za wady nieruchomości (zarówno te fizyczne, jak i prawne) jest rękojmia. Rękojmia to, zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego, odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego za sprzedaną rzecz, która ma wadę.
Rękojmia ma przy tym charakter absolutny, co oznacza, że sprzedawca nie może się od niej uwolnić, nawet jeżeli to nie on spowodował zaistnienie wady oraz nawet wtedy, gdy o niej nie wiedział.
W ramach rękojmi jako kupujący możemy żądać:
- Obniżenia ceny;
- Wymiany rzeczy;
- Usunięcia wady;
- Odstąpienia od umowy (ale tylko w przypadku wad istotnych!).
Ponieważ jednak w przypadku nieruchomości ciężko mówić o wymianie rzeczy, a usunięcie wady może być procesem trudnym i czasochłonnym, kupujący często decydują się na złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od zawartej umowy. Należy jednak pamiętać, że to ostatnie żądanie możliwe jest tylko w przypadku wad istotnych.
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest przy tym jednak ograniczona czasowo. Sprzedawca za sprzedaną nam nieruchomość ponosi więc odpowiedzialność, jeżeli jej wada została stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości (a więc jej odbioru). Brak wykrycia wady w tym czasie, co do zasady, wiązać się więc będzie z utratą uprawnień dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.
Obok terminu stwierdzenia wady, ważny jest jednak także termin przedawnienia roszczenia. Roszczenie z tytułu rękojmi za wady przedawnia się bowiem z upływem roku od dnia stwierdzenia wady.
Gwarancja – czy jest tym samym co rękojmia?
Nie! Pomimo że gwarancja faktycznie bywa mylona z rękojmią, to w praktyce są to dwa zupełnie odrębne pojęcia i dwie zupełnie odrębne drogi na dochodzenie roszczeń za wady nieruchomości.
Gwarancja, w przeciwieństwie do rękojmi, nie wynika bowiem wprost z przepisów prawa, ale z postanowień umownych. Oznacza to, że gwarancja przysługuje nam wyłącznie wtedy, gdy została udzielona przez sprzedawcę.
Gwarancja może przy tym dowolnie określać czas trwania, a także obejmować zarówno naprawę wady, jak i obniżenie ceny nieruchomości oraz możliwość zupełnego odstąpienia od umowy.
Co ważne, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady możesz wykonywać niezależnie od tych wynikających z gwarancji.
Odszkodowanie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy – dochodzenie roszczeń za wady nieruchomości
Oprócz rękojmi i ewentualnej gwarancji, swoich praw z tytułu wad zakupionej nieruchomości możesz dochodzić w jeszcze jeden sposób, a więc na podstawie przepisów o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.
Przepisy, o których mowa to artykuły z Tytułu VII Działu II Kodeksu cywilnego. Pierwszy z nich, a więc art. 471 wskazuje, że „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.
Należy jednak pamiętać, że próbując dochodzić roszczeń odszkodowawczych z tego tytułu, musimy udowodnić nie tylko istnienie wady nieruchomości (jak ma to miejsce przy rękojmi), ale także wykazać:
- Fakt niewykonania lub nienależytego wykonania umowy;
- Wysokość poniesionej w związku z tym szkody;
- Związek pomiędzy niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy a poniesioną szkodą.
Potrzebujesz pomocy przy dochodzeniu roszczeń za wady nieruchomości? Prawnik nieruchomości chętnie Ci pomoże! Napisz do nas lub zadzwoń na numer: +48 577 194 294.