Pytanie, które zadaje sobie niemal każdy kupujący brzmi: dlaczego deweloperzy nie podają cen mieszkań? Przyszli nabywcy przeglądają oferty inwestycji i… natrafiają na pustkę w miejscu, gdzie powinna widnieć najważniejsza informacja – cena. Brak jawności w tym zakresie to realny problem, który utrudnia porównanie ofert i podejmowanie świadomych decyzji. A przecież transparentność w relacji konsument–przedsiębiorca to podstawa. W przypadku inwestycji na setki tysięcy złotych – tym bardziej.
Dobra wiadomość? Wkrótce może się to zmienić. Trwają prace nad nowelizacją przepisów, które mają wymusić większą przejrzystość ofert. Brak cen mieszkań u deweloperów niebawem stanie się więc „pieśnią przeszłości”, ale o tym za chwilę.
Dlaczego deweloperzy nie ujawniają cen mieszkań?
Powody niepodawania cen mieszkań przez deweloperów często wynikają z ich podejścia do sprzedaży. To nieraz czysta strategia marketingowa. Ukryte ceny nieruchomości mają budować napięcie, zmusić potencjalnego klienta do kontaktu i… dać deweloperowi przestrzeń do elastycznego negocjowania stawek. Brak konkretnych kwot pozwala też łatwiej różnicować ceny w zależności od rozmówcy, etapu inwestycji czy sytuacji rynkowej. Problem w tym, że taka polityka cenowa — choć wygodna dla sprzedającego — mocno uderza w transparentność i uczciwość wobec kupujących.
Niepodawanie cen nieruchomości stało się pewnym standardem, który deweloperzy najprawdopodobniej już niedługo będą musieli zmienić.
Czy deweloperzy muszą podawać ceny ofertowe?
24 kwietnia 2025 r. Sejm uchwalił bowiem nowelizację tzw. ustawy deweloperskiej, która – jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem – wejdzie w życie miesiąc po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw. Nowe przepisy mają zwiększyć przejrzystość rynku i – przede wszystkim – chronić konsumentów. Co się zmieni?
Informacje o cenach mieszkań od dewelopera będą obowiązkowe
Przede wszystkim, pojawi się obowiązek jawnego informowania o cenach mieszkań już od momentu rozpoczęcia sprzedaży. Deweloperzy będą zobowiązani do prowadzenia własnej strony internetowej, na której znajdą się szczegółowe dane dotyczące cen – zarówno za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, jak i za całą nieruchomość. Obowiązek dotyczy również cen pomieszczeń przynależnych, takich jak piwnice, komórki lokatorskie czy miejsca postojowe, jeśli nie zostały one uwzględnione w cenie głównej.
Na stronie internetowej mają się także pojawić informacje o wcześniejszych cenach danego lokalu, z obowiązkiem ich bieżącej aktualizacji i wskazaniem daty zmiany. Nowe regulacje zobowiążą deweloperów również do publikowania podstawowych danych kontaktowych, lokalizacji inwestycji oraz do udostępniania ogólnej części prospektu informacyjnego.
Ponadto, raz na dobę dane o cenach mają być przekazywane ministrowi cyfryzacji i udostępniane publicznie w ramach portalu danych.
Co istotne, po poprawkach, obowiązek ujawniania cen obejmie nie tylko umowy sprzedaży, ale również umowy deweloperskie, przedwstępne i rezerwacyjne. To oznacza koniec luk prawnych, które pozwalałyby na dalsze unikanie transparentności.
Choć ogólny kierunek zmian został pozytywnie oceniony przez Polski Związek Firm Deweloperskich, organizacja zwróciła uwagę na kilka istotnych zastrzeżeń. Wśród nich wskazano m.in. brak obowiązku podawania powierzchni użytkowej lokali, potencjalną konieczność tworzenia oddzielnych stron dla każdej inwestycji czy zbyt szeroki zakres obowiązku archiwizowania historii cen. Związek postuluje, by – analogicznie do rozwiązań przyjętych w dyrektywie Omnibus – ograniczyć ten obowiązek do 30 dni wstecz, a pełną historię udostępniać jedynie na żądanie zainteresowanego nabywcy.
Obowiązki także dla przedsiębiorców, którzy nie są deweloperami
Nowe przepisy nie ograniczą się wyłącznie do deweloperów. Obowiązki ujawniania cen, codziennego ich aktualizowania i raportowania do ministra ds. cyfryzacji obejmą także tych przedsiębiorców, którzy kupują mieszkania lub domy od dewelopera i sprzedają je dalej konsumentom – choćby po remoncie, jako inwestycję czy gotowiec inwestycyjny.
Dlaczego? Już dziś – na podstawie art. 4 ustawy deweloperskiej – tacy przedsiębiorcy są traktowani jak deweloperzy, jeżeli sprzedają lokal konsumentowi w ramach działalności gospodarczej. Muszą m.in. zawrzeć z nabywcą umowę rezerwacyjną, udostępnić dokumenty dotyczące lokalu czy sporządzić protokół odbioru.
Jeśli procedowana nowelizacja wejdzie w życie, nałoży nowe obowiązki także wobec takich sprzedawców. Będą oni musieli publikować ceny ofertowe na stronie internetowej i codziennie raportować ich zmiany – a za niewywiązanie się z nowych zobowiązań kary nie są małe…
Co grozi deweloperom za niepodawanie cen mieszkań wg nowej ustawy?
Projekt ustawy wprowadza istotne sankcje za niewykonanie obowiązków związanych z publikacją i aktualizacją cen mieszkań oraz przekazywaniem danych ministrowi właściwemu ds. cyfryzacji.
W przypadku naruszenia tych obowiązków:
-
Praktyka zostanie uznana za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, co otwiera drogę do interwencji Prezesa UOKiK.
-
Prezes UOKiK będzie mógł nałożyć karę pieniężną – nawet do 10% obrotu z roku poprzedzającego naruszenie.
-
Konsument zyska prawo do zawarcia umowy po cenie korzystniejszej – jeśli cena wskazana w ofercie (np. na stronie internetowej) różni się od tej zaproponowanej przy zawarciu umowy.
Dlaczego deweloperzy nie podają cen mieszkań? Podsumowanie
Wielu kupujących zastanawia się, jak uzyskać informacje o cenach mieszkań od dewelopera. Obecnie nadal bywa to trudne – często wymaga wiele wysiłku włożonego w kontakt z deweloperem, dopytywania i… cierpliwości. Jednak już niedługo sytuacja ma się zmienić. Nowelizacja ustawy deweloperskiej najprawdopodobniej sprawi, że ceny mieszkań będą dostępne na stronie internetowej każdego dewelopera. Dla kupujących oznacza to nie tylko większą przejrzystość, ale też realne wsparcie w prowadzeniu negocjacji cenowych – bo znajomość oferty to pierwszy krok do uzyskania lepszych warunków.
Q&A – najczęściej zadawane pytania
1. Dlaczego deweloperzy często nie podają cen mieszkań w ofertach?
To element strategii sprzedażowej – brak ceny daje deweloperowi większą elastyczność w kształtowaniu oferty.
2. Jakie są przyczyny ukrywania cen przez deweloperów?
Ukrywanie cen pozwala różnicować oferty w zależności od klienta, etapu inwestycji czy sytuacji rynkowej, a także ułatwia prowadzenie negocjacji.
3. Czy brak podanej ceny oznacza możliwość negocjacji z deweloperem?
Tak – właśnie dlatego ceny są często ukrywane, by deweloper mógł dostosowywać stawkę do konkretnego rozmówcy i warunków.
4. Czy deweloperzy muszą podawać ceny mieszkań?
Na razie nie ma takiego prawnego obowiązku, ale prace nad nowelizacją ustawy deweloperskiej zakładają, że już niedługo deweloperzy będą musieli jawnie podawać i aktualizować ceny mieszkań na swoich stronach internetowych.
Jeśli planujesz zakup mieszkania lub chcesz zrozumieć, jak zmienią się obowiązki informacyjne na rynku nieruchomości, warto skonsultować się ze specjalistą. Konsultacja deweloperska Warszawa może pomóc w zrozumieniu nowych przepisów i ich wpływu na Twoje prawa jako kupującego. Z kolei dla firm realizujących inwestycje mieszkaniowe, kluczowa staje się profesjonalna obsługa prawna deweloperów Warszawa, która pozwala dostosować działania do nadchodzących zmian i uniknąć wysokich kar.