DEWELOPERSKI FUNDUSZ GWARANCYJNY
Czyli po co komu schron atomowy do trzymania czołgu?
Lub co może stać się z miliardami złotych z funduszu i dlaczego Ty za to zapłacisz?
Artykuł ten powstał na skutek wielu pytań ze strony naszych Klientów, Partnerów i osób zainteresowanych. Niejako zostaliśmy wywołani do przysłowiowej tablicy. Na potrzeby tego artykułu, statystycznego dewelopera pozwoliliśmy nazwać sobie ?czołgiem?. Natomiast Deweloperski Fundusz Gwarancyjny („DFG”) jest dla nas schronem atomowym, służącym za drogi i niewygodny garaż dla czołgu. Tylko gdzie ta „wojna”, na którą się zbroimy?
Codziennie słyszymy o pracach nad DFG. Z resztą, prawdę mówiąc, sami w tych dyskusjach uczestniczymy. Jaki jest pomysł?
Analogiczny jak przy Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, czy Funduszu Turystycznym. Członkowie branży – deweloperzy zrzucą się do jednego worka, na wypadek upadłości jednego z deweloperów. W przypadku upadłości środki z DFG zostaną przekazane na zwrot nabywcom wpłaconych przez nich środków.
Fajnie? Niekoniecznie, bo wysokość wpłat zostanie doliczona do ceny mieszkań. Czyli my za to zapłacimy. Poniekąd kupując mieszkanie jest duża szansa, że zapłacisz częściowo za mieszkanie kogoś innego. Taki chochlik.
W liczbach?
Wedle danych GUS, które możesz pobrać tutaj, za rok 2019, na rynku pierwotnym sprzedano prawie 80 tys. lokalimieszkalnych o łącznej wartości ponad 26 mld zł.
To oznacza, iż przy najbardziej prawdopodobnej stawce składki ? 2%, zakładany roczny wpływ do DFG to około 500.000.000,00 zł !!! Oczywiście kwota ta będzie rosła wraz ze wzrostem cen nieruchomości.
Po co komu schron atomowy do trzymania czołgu?
O ile ze statystyk GUS łatwo ustalić wartość sprzedanych lokali, a tym samym możliwą wysokość wpłat do DFG, tak już nie ma szans ustalić podstawowego uzasadnienia stworzenia DFG, czyli skali upadłości deweloperów.
Wiele źródeł rozpisuje się o bardzo dużych dysproporcjach w danych dotyczących upadłości deweloperów. Problem w tym, że nie istnieją oficjalne statystyki w tym zakresie. GUS relacjonuje upadłości w szeroko pojętej branży budowlanej. Przy czym dane te głównie dotyczą firm wykonawczych, a nie deweloperów sprzedających lokale. Dlatego liczby podawane przez UOKiK w tym zakresie, oględnie można uznać za wątpliwe.
Natomiast z ogólnodostępnych informacji (media elektroniczne, TV, prasa) nie można wnioskować, iż upadłość deweloperów to problem powszechny lub nawet częsty. Generalnie słyszymy o pojedynczych przypadkach upadłości firm deweloperskich!
Co jest podstawą niewielkiej liczby upadłości deweloperów?
Naszym zdaniem:
- Ograniczenia wynikające z Ustawy Deweloperskiej
- Rachunki Powiernicze
- Ograniczenia i kontrola inwestycji, narzucana przez Banki finansujące inwestycję
- Możliwość uzyskania bardzo wysokich dochodów przez deweloperów
Dzisiejsza inwestycja deweloperska, czyli kolokwialnie mówiąc blok, osiedle itp. działają jak dobrze naoliwiona maszyna. Swoiste perpetuum mobile. Jeżeli liczby w Excelu pokazują, że zakup nieruchomości plus koszt budowy są niższe niż łączna cena sprzedaży lokali, to inwestycja nie może się nie udać, szczególnie przy tak galopującym popycie na lokale mieszkalne. Wtedy też Banki chętnie udzielają kredytów inwestycyjnych.
Jak do tego dołożymy jeszcze, iż:
- znaczna część inwestycji finansowanych jest z kredytów, poprzez które banki w dużej mierze przejmują lejce nad inwestycją i deweloperem
- istniejące już obostrzenia ustawowe nakładane na deweloperów
- funkcjonujące już instrumenty gwarancyjne, jak chociażby prawa nabywców przy upadłości dewelopera regulowane w Prawie Upadłościowym
należy zadać sobie pytanie, gdzie ustawodawca widzi problem odnośnie upadłości deweloperów i po co DFG? Odpowiedzi na to pytanie, nie zna chyba nikt.
To spowodowało, iż uznaliśmy, że DFG jest schronem atomowym, który ma robić za bardzo drogi i niewygodny garaż dla naszego czołgu. Czyli chroni coś, co ochrony nie wymaga, a przynajmniej w tak ekstremalnym wydaniu.
Natomiast co istotne, idea Funduszu Gwarancyjnego jest miła i przyjemna politycznie. Państwo nic nie płaci, bo zrzucają się nabywcy mieszkań, a powstaje gigantyczna pula środków do wykorzystania oraz wrażenie dbałości o obywatela ? nabywcę lokalu. Przy czym ten sam nabywca lokalu musi za tę swoistą dbałość zapłacić! Zatem, czy nie lepiej wykupić ubezpieczenie?
Co więcej, idąc logiką zabezpieczenia stron umowy poprzez Fundusze Gwarancyjne, można byłoby stworzyć taki fundusz dla każdej branży, jaka przyjdzie nam do głowy. Po prostu oddajmy kolejne 2% naszych przychodów (nie mylić z dochodem), na zabezpieczenia czegoś, co trudno ustalić i oszacować.
No i na deser pytanie. Czy kilka miliardów złotych uzbieranych w DFG, faktycznie zostanie wykorzystane w celach naprawiania skutków upadłości deweloperów? Czy może będą nimi łatane dziury w budżecie np. związane z pandemią. Chyba już każdy jest w stanie sobie wyobrazić, jak łatwo stworzyć przepisy przesuwające te kwoty do budżetu. To już kiedyś było grane! A czy ktoś będzie miał odwagę protestować przeciwko przesunięciu środków na tak szczytne cele jak np. walka ze skutkami pandemii?
Jeżeli potrzebujesz wsparcia prawnego przy nieruchomościach, inwestycjach, budowie, rozpoczęcia czy prowadzenia businessu lub po prostu potrzebujesz porady prawnej ? jesteśmy do Twojej dyspozycji! Napisz lub zadzwoń.