Wybór kancelarii notarialnej przy sprzedaży mieszkania to temat, który w praktyce potrafi budzić spore emocje – po obu stronach umowy. Deweloperzy, chcąc usprawnić proces obsługi kilkudziesięciu czy kilkuset transakcji, często wskazują jednego notariusza dla całej inwestycji. Z kolei nabywcy coraz częściej pytają, czy mogą z takiej decyzji zrezygnować i skorzystać z usług własnej zaufanej kancelarii. Na tym tle pojawiają się konkretne problemy: dodatkowe koszty, trudności organizacyjne, brak zaufania do zaproponowanego notariusza czy obawy o brak wpływu na kształt dokumentów. Najczęściej pojawia się też pytanie, czy deweloper może narzucić swojego notariusza? Wyjaśniamy poniżej!
Przeczytaj także: Dlaczego deweloperzy nie podają cen mieszkań?
Jak wygląda wybór notariusza przy zakupie mieszkania?
Zgodnie z przepisami i utrwaloną linią orzeczniczą, to nabywca – jako strona kupująca – ma prawo wyboru kancelarii notarialnej, w której zostanie podpisana umowa sprzedaży. Zasada ta wynika z ogólnego standardu ochrony konsumenta i ma szczególne znaczenie przy transakcjach na rynku pierwotnym. Prawa nabywcy dotyczące wyboru notariusza są elementem jego autonomii jako klienta i w związku z tym nie powinny być co do zasady ograniczane.
Praktyka rynkowa pokazuje jednak, że wielu deweloperów wskazuje konkretną kancelarię notarialną obsługującą całą inwestycję. Dla organizatora sprzedaży oznacza to wygodę, jednolitość dokumentacji i możliwość lepszej kontroli nad harmonogramem zawierania umów. Z punktu widzenia nabywcy może to jednak wiązać się z dodatkowymi kosztami, utrudnieniami organizacyjnymi, a czasem z brakiem zaufania do zaproponowanej kancelarii.
Klauzule niedozwolone a umowa deweloperska
Zgodnie z art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego, postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie zostały indywidualnie uzgodnione i w rażący sposób naruszają jego interesy, nie wiążą go prawnie. Taki charakter ma właśnie zapis narzucający konkretną kancelarię notarialną – zwłaszcza jeśli nie pozostawia on nabywcy realnej możliwości wyboru. Tym samym, narzucenie w umowie jedynego możliwego notariusza może zostać uznane za klauzulę niedozwoloną, niewiążącą konsumenta.
Prawo konsumenckie jest w tej kwestii nieugięte. Możliwość wyboru kancelarii notarialnej pod stronie kupującego jest bowiem elementem równowagi kontraktowej i stanowi istotny mechanizm ochrony interesów strony słabszej.
Czy deweloper może narzucić notariusza?
Notariusz narzucony przez dewelopera stanowi dość spory problem. Co więcej, jest to problem nie tylko prawny, ale także praktyczny – o czym wspominamy w dalszej części artykułu.
Taka praktyka jest niedozwolona – deweloper nie może narzucić podpisania umowy w „swojej” kancelarii notarialnej.
Stanowisko to zostało potwierdzone w orzecznictwie. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 19 grudnia 2011 r. (sygn. VI ACa 630/11) uznał za niedozwoloną klauzulę narzucającą kancelarię, w której ma dojść do podpisania umowy, a także termin jej zawarcia. Podobnie Prezes UOKiK wskazuje, że deweloper nie powinien jednostronnie wskazywać notariusza bez pozostawienia konsumentowi pola do decyzji.
Czy deweloper ma prawo wskazać notariusza?
Deweloper, jako organizator procesu sprzedaży, może jednak ZAPROPONOWAĆ konkretną kancelarię notarialną do obsługi inwestycji. Jest to częsta praktyka, zwłaszcza przy dużej liczbie lokali i konieczności skoordynowania terminów podpisywania aktów. Przepisy nie zabraniają takiej sugestii, o ile nie przybiera ona formy przymusu lub warunku zawarcia umowy. I właśnie tu przebiega granica – różnica między sugestią a narzuceniem kancelarii notarialnej ma kluczowe znaczenie.
- Jeśli zapis umowy deweloperskiej jednoznacznie przesądza, że akt może zostać zawarty wyłącznie u notariusza wskazanego przez dewelopera, bez możliwości negocjacji lub wyboru, pojawia się ryzyko zakwalifikowania takiej klauzuli jako niedozwolonej.
- Z kolei sformułowanie, w którym kancelaria jest jedynie rekomendowana, ale z wyraźnym zastrzeżeniem otwartości na wybór nabywcy, pozostaje zgodne z przepisami.
Jak to wygląda w praktyce?
W praktyce, by uniknąć zarzutu narzucania notariusza, warto zadbać o jasność komunikacji z klientem – zarówno w treści umowy, jak i na wcześniejszych etapach. Forma, ton i zapis sugestii dot. preferowanej kancelarii notarialnej mogą przesądzić o tym, czy zostanie uznana za zgodną z prawem, czy za niedozwoloną klauzulę umowną.
Pomocne może być np. zamieszczenie w projekcie umowy sformułowania, że „strony ustalą kancelarię notarialną wspólnie”, lub że „sprzedający proponuje kancelarię X, co nie wyklucza prawa nabywcy do wyboru innej kancelarii notarialnej”.
Dobrą metodą jest również umożliwienie klientowi realnego przedstawienia własnej propozycji – bez sugerowania, że wybór kancelarii przez dewelopera jest obowiązkowy.
Konsekwencje wyboru notariusza przez dewelopera
Z perspektywy konsumenta, brak możliwości wyboru notariusza może oznaczać dodatkowe koszty (np. konieczność dojazdu do innego miasta), utratę możliwości skorzystania z usług zaufanego notariusza, a w skrajnych przypadkach – ryzyko podpisania dokumentów w wersji różniącej się od ustaleń.
Z kolei deweloperzy podnoszą argumenty logistyczne: wskazanie jednej kancelarii pozwala lepiej zarządzać harmonogramem sprzedaży i zapewnić jednolitą formę dokumentacji. Zwracają także uwagę na jednolite stawki notarialne i możliwość negocjowania warunków także w wybranych przez nich kancelariach.
Ostatecznie jednak, jak wskazują sądy, interesy i prawo wyboru konsumenta mają charakter nadrzędny – i nie mogą być ograniczane wyłącznie z uwagi na wygodę po stronie przedsiębiorcy.
Czym ryzykuje deweloper, narzucając notariusza?
Gdy konsument nie miał realnego wpływu na wybór kancelarii notarialnej, a zapis umowy w tej kwestii nie był indywidualnie uzgadniany, pojawia się ryzyko zakwestionowania umowy przez konsumenta. Taki mechanizm może skutkować uznaniem tego typu klauzuli za niedozwoloną, a w określonych przypadkach – nawet unieważnieniem skutków prawnych całej czynności.
Konsekwencje wyboru notariusza przez dewelopera mogą więc przełożyć się na odpowiedzialność przedsiębiorcy – zarówno w relacjach z nabywcą, jak i przed organami ochrony konsumentów, w tym Prezesem UOKiK. Jeśli postanowienia umowy zostaną zakwestionowane, możliwe są roszczenia odszkodowawcze, a także sankcje administracyjne związane z naruszeniem zbiorowych interesów konsumentów.
Co zrobić, by uniknąć sporu o notariusza?
Warto dodać, że sytuacja nie zawsze jest zero-jedynkowa. Nawet jeśli deweloper nie ma podstaw prawnych, by narzucać notariusza, . W takich przypadkach pozostaje negocjacja warunków, uwzględniająca zarówno kwestie kosztów, jak i zaufania do konkretnego notariusza. Jeśli strony nie dojdą do porozumienia, nabywca może finalnie zdecydować się na rezygnację z podpisania umowy.
W praktyce, wybór kancelarii notarialnej bywa punktem zapalnym – zwłaszcza gdy strony mają odmienne oczekiwania co do miejsca podpisania umowy. Choć deweloper nie może formalnie narzucić notariusza, konsument nie ma również formalnych środków, by wymusić zmianę kancelarii. Dlatego w większości przypadków kluczowe znaczenie ma polubowne ustalenie warunków.
Dla kupującego
Warto znać swoje prawa, w tym możliwość wyboru kancelarii, i być przygotowanym do rzeczowej rozmowy. Wskazanie konkretnego notariusza, analiza kosztów dodatkowych (dojazd, dzień wolny, różnice w opłatach), a także argumenty związane z zaufaniem i komfortem – mogą pomóc w negocjacjach. Szczególnie w przypadku mniejszych inwestycji, deweloperzy często są otwarci na ustępstwa.
Dla dewelopera
Dobrym rozwiązaniem jest jasne komunikowanie klientowi, że wskazanie kancelarii ma charakter organizacyjny i nie wyklucza możliwości wspólnego ustalenia innego notariusza. Praktycznym zabezpieczeniem może być odpowiedni zapis w umowie, z zastrzeżeniem otwartości na alternatywne propozycje.
Warto pamiętać, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości jest obarczone dużą odpowiedzialnością – zarówno finansową, jak i prawną. Dlatego kluczowe jest, by strony miały zaufanie do osoby, która czuwa nad przeprowadzeniem tej czynności. W większości przypadków porozumienie co do wyboru notariusza jest możliwe – o ile obie strony podchodzą do tematu elastycznie i rzeczowo.
Q&A – czy deweloper może narzucić swojego notariusza?
1. Czy deweloper może wymusić korzystanie z konkretnego notariusza?
Nie. Deweloper może zaproponować kancelarię notarialną, ale nie ma prawa narzucić jej bez pozostawienia kupującemu możliwości wyboru – taka klauzula może zostać uznana za niedozwoloną.
2. Jakie są prawa kupującego w wyborze notariusza przy zakupie mieszkania?
Kupujący ma prawo swobodnie wybrać kancelarię notarialną i skorzystać z usług zaufanego notariusza – jest to element ochrony konsumenckiej i równowagi stron przy zawieraniu umowy.
3. Co zrobić, gdy deweloper narzuca swojego notariusza?
Warto podjąć próbę negocjacji, wskazując własną kancelarię i przedstawiając argumenty finansowe lub organizacyjne. Jeśli nie dojdzie do porozumienia, nabywca może odmówić podpisania umowy.
Masz wątpliwości co do zapisów umowy deweloperskiej lub wyboru notariusza? Napisz do nas kancelaria prawna Warszawa – wyjaśniamy i doradzamy!