Zakup mieszkania od dewelopera to poważna inwestycja, która często bywa obarczona ryzykiem wynikającym z błędów popełnianych przez kupujących już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy umowie z deweloperem, by świadomie i bezpiecznie zawrzeć kontrakt zabezpieczający interesy nabywcy.
Jakie błędy najczęściej popełniają kupujący mieszkanie od dewelopera?
Jednym z kluczowych błędów jest podpisywanie dokumentów bez wcześniejszej analizy. Wielu kupujących nie weryfikuje sytuacji prawno-finansowej dewelopera, nie sprawdza księgi wieczystej, pozwolenia na budowę czy harmonogramu prac. Zdarza się również, że osoby składające podpis na umowie nie porównują projektu architektonicznego z opisem w prospekcie informacyjnym – co może prowadzić do rozczarowań, gdy finalne mieszkanie różni się znacząco od przedstawionych wizualizacji.
Kolejnym częstym błędem jest brak negocjacji. Umowy deweloperskie są zwykle tworzone jednostronnie – przez dewelopera – i dlatego często zabezpieczają przede wszystkim jego interes. Kupujący rezygnują z możliwości wprowadzenia zmian, mimo że wiele zapisów można dopasować indywidualnie, np. dotyczących kar umownych czy terminu wydania lokalu.
Sprawdź: Analiza prawna umów
Jak czytać umowę deweloperską?
Umowa deweloperska to dokument regulowany ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej jako: ustawa deweloperska). Umowa deweloperska powinna być precyzyjna, kompletna i zrozumiała – jednak dla osoby bez doświadczenia prawnego może zawierać wiele niejasności.
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na:
- dokładny opis przedmiotu umowy – powierzchnia, standard wykończenia, planowane części wspólne,
- terminy – zarówno zakończenia prac, jak i przeniesienia własności,
- cena i harmonogram płatności – powiązanie transz z postępami budowy,
- kary umowne – ich wysokość i przesłanki naliczenia,
- procedurę odbioru lokalu – możliwość zgłaszania usterek i terminy ich usunięcia,
- ryzyka inwestycyjne – sposób postępowania na wypadek przerwania budowy.
Każdy zapis powinien zostać przeanalizowany z perspektywy kupującego, a w przypadku wątpliwości warto skorzystać z pomocy prawnika. Radca prawny nieruchomości Warszawa przeanalizuje umowę i odpowie na wszelkie nurtujące kupującego pytania.
Dowiedź sie więcej: Porada prawna nieruchomości Warszawa
Zabezpieczenia finansowe przy zakupie mieszkania
Jakie zabezpieczenia powinien zawierać kontrakt? Ustawa deweloperska zapewnia nabywcom szereg zabezpieczeń, w tym między innymi:
- mieszkaniowy rachunek powierniczy – środki wpłacane są na rachunek, z którego deweloper może je pobierać tylko po osiągnięciu określonych etapów budowy;
- gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa – bank lub ubezpieczyciel gwarantuje zwrot wpłat w razie niewywiązania się przez dewelopera z umowy;
- prospekt informacyjny – deweloper ma obowiązek doręczyć ten dokument potencjalnemu klientowi przed zawarciem umowy deweloperskiej. Zawiera on szczegółowe informacje o deweloperze, inwestycji oraz konkretnym lokalu;
- odbiór techniczny z protokołem i prawem do żądania usunięcia wad;
- postanowienia dotyczące rękojmi i gwarancji – zabezpieczające interesy kupującego w zakresie jakości wykonania;
- kary umowne za opóźnienia – jasno określone sankcje finansowe za przekroczenie terminów realizacji inwestycji.
Jeżeli deweloper unika wprowadzania takich zabezpieczeń, powinno to wzbudzić szczególną ostrożność.
Co zrobić, gdy deweloper opóźnia inwestycję?
Opóźnienia w branży budowlanej nie należą niestety do rzadkości. Jeżeli termin wskazany w umowie nie jest dotrzymany, należy:
- wezwać dewelopera do wykonania umowy wraz z wyznaczeniem dodatkowego terminu;
- przeanalizować zapisy umowy dotyczące kar umownych – czy deweloper przekroczył maksymalny termin i czy przysługują kupującemu kary;
- skorzystać z pomocy prawnej – prawnik może pomóc w negocjacjach lub w przygotowaniu pozwu o odszkodowanie;
- rozważyć rozwiązanie umowy z powodu niewykonania zobowiązań – jeśli opóźnienie jest znaczne i zagraża interesom kupującego.
W każdym przypadku pomoc prawnika może przyspieszyć procedurę i zabezpieczyć interes klienta. Kancelaria prawna nieruchomości Warszawa pomaga klientom rozwiązać problemy z opóźnieniami deweloperów.
Porady prawne nieruchomości Warszawa
Umowa deweloperska to dokument o ogromnym znaczeniu – od jej treści zależy bezpieczeństwo całej inwestycji. Najczęstsze błędy wynikają z braku analizy oraz niekorzystnych, „szablonowych” zapisów. Dlatego przed złożeniem podpisu warto skorzystać z profesjonalnego wsparcia, które pozwoli zabezpieczyć prawa kupującego w umowie deweloperskiej.