Jak rozwiązywać spory z wykonawcami?

Spory budowlane pojawiają się dość często pomiędzy stronami umowy o wykonanie prac budowlanych. Najczęściej problemy, z których wynikają spory, to wadliwe i niezgodne z umową wykonanie prac, ich niewystarczająca jakość – ale przede wszystkim – opóźnienia w realizacji zleceń.

Spory budowlane – co zrobić, gdy wykonawca budowlany opóźnia projekt?

W przypadku, gdy umowa z wykonawcą budowlanym reguluje sposób postępowania w sytuacji opóźnienia, należy sprawdzić, jakie są możliwe rozwiązania zawarte w umowie – jak na przykład naliczenie kary umownej.

Jeżeli umowa nie zawiera takich postanowień lub są one niewystarczające, to prawa klienta w sporach z wykonawcami objęte są przepisami prawa regulującymi te kwestie. Dlatego też tak ważne jest przygotowanie umowy.

Jakie są moje prawa, gdy wykonawca nie dotrzyma warunków umowy?

Wykonawca jest zobowiązany do naprawienia szkody, która wynika z niewykonania lub nienależytego wykonania warunków umowy na czas, chyba że to opóźnienie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, bo nie miał na nie wpływu. Zazwyczaj to od postanowień umownych zależy, jakie prawa przysługują w przypadku niedotrzymania warunków umowy.

Prawa klienta w sporach z wykonawcami obejmują zwykle takie rozwiązania jak:

• Wezwanie wykonawcy do wywiązania się z umowy,
• Odstąpienie od umowy,
• Powierzenie wykonania robót innemu wykonawcy (zastępczemu).

Jeżeli nie wiesz, które z rozwiązań byłoby najlepsze w Twoim przypadku, kancelaria prawna nieruchomości dobierze właściwy sposób postępowania.

Jak uniknąć sporów z wykonawcami budowlanymi?

Można zabezpieczyć się przed sporami z wykonawcami budowlanymi poprzez zawarcie pisemnej umowy o roboty budowlane. Umowa z wykonawcą budowlanym, jest jedną z umów regulowanych przepisami Kodeksu cywilnego. Przed jej podpisaniem warto poznać klauzule umowne w robotach budowlanych lub przygotowanie umowy kancelarii prawnej. Pomocna może być również usługa, jaką jest analiza umów przez prawnika. Można zawrzeć w umowie także klauzule pomocne w przypadku niedotrzymania warunków umowy lub opóźnień po stronie wykonawcy. 

Należy też wziąć pod uwagę realny czas potrzebny na wykonanie umowy, aby uniknąć sporów wynikających z niedokładnie oszacowanego czasu wykonania w stosunku do zakresu prac i uwzględnić margines potrzebny na poprawki i ewentualne zmiany w projekcie.

Jak negocjować z wykonawcami przy sporach budowlanych?

W przypadku jednak, gdy spór powstał, warto zastosować alternatywne metody rozwiązania sporów i zamiast pozwu do sądu, wybrać takie metody jak:

• mediacja w sporach budowlanych;
• arbitraż budowlany.

Czy mediacja jest skutecznym sposobem na rozwiązanie sporu budowlanego?

Mediacja jest procesem dobrowolnym. Mediacja w sporach budowlanych jest bardzo skutecznym narzędziem do szybkiego i sprawnego zakończenia sporu w sposób, który polega na kompromisie, ale jednocześnie jest akceptowalny dla obydwu stron.

Jak przygotować się do arbitrażu budowlanego?

Kolejną metodą rozwiązania sporu budowlanego jest arbitraż budowlany.

Arbitraż jest to sądownictwo polubowne, czyli przewidziany przez prawo sposób rozstrzygania sporów przez organ, który nie jest sądem powszechnym (państwowym), a jego uprawnienie do działania wynika z umowy stron. Arbitraż budowlany jest metodą rozwiązywania sporów, która nie uzupełnia ani nie poprzedza procesu sądowego, lecz go zastępuje. 

Wyrok sądu arbitrażowego ma taką samą moc, jak wyrok sądu państwowego po nadaniu mu klauzuli wykonalności.

W Polsce istnieją trzy możliwości poddania się arbitrażowi: 

• dokonanie zapisu na sąd polubowny w umowie, 
• zawarcie umowy o poddaniu się arbitrażowi w chwili pojawienia się sporu,
• wprowadzenie klauzuli arbitrażowej do statutu spółki lub stowarzyszenia.

Jak zapobiegać sporom budowlanym?

Warto pamiętać, że rozwiązywanie konfliktów z wykonawcami budowlanymi zajmuje dużo czasu i często opóźnia wykonanie inwestycji, która jest przedmiotem sporu. 

Umowa skonstruowana przez prawnika specjalizującego się w prawie budowlanym – zawierająca liczne klauzule zabezpieczające klienta, a także przewidująca wysokie odszkodowania od wykonawcy w przypadku wadliwego wykonania umowy, jak również późniejsze egzekwowanie gwarancji budowlanych – może chronić przed skutkami wadliwego wykonania prac. Natomiast w przypadku wystąpienia sporu umowa może zagwarantować klientowi rekompensatę. Warto dodać, że odszkodowania w branży budowlanej są zwykle wysokie.