Umowa przedwstępna… o której nikt nie wspomniał.
Jak roszczenie sprzed roku może zatrzymać Twoją inwestycję?
Zakup nieruchomości komercyjnej powinien być prosty. Dobra lokalizacja, cena rynkowa, sprzedający, który zapewnia, że „wszystko jest w porządku”. Podpisujesz umowę, przelewasz pieniądze, odbierasz klucze. W teorii właśnie tutaj cały proces się kończy.
W praktyce nasz klient kupił nieruchomość i dowiedział się, że ktoś inny ma do niej roszczenia – roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej, o której przy transakcji nikt nie wspomniał!
Alert inwestycyjny:
Poprzedni zainteresowany podpisał z właścicielem umowę przedwstępną, z warunkami dalekimi od standardowych. Gdy stracił zdolność kredytową, transakcja upadła. Sprawa ucichła. Sprzedający uznał, że problem zniknął i przy kolejnej sprzedaży o nim nie wspomniał. Nasz klient kupił nieruchomość w dobrej wierze. I wtedy przyszedł pozew.
Poprzedni zainteresowany odzyskał zdolność kredytową i zażądał realizacji transakcji według warunków swojej umowy przedwstępnej. Sąd uwzględnił wniosek o zabezpieczenie i wpisał ostrzeżenie do księgi wieczystej.
Klient znalazł się w sytuacji, w której był właścicielem nieruchomości, ale… zobowiązanym do sprzedaży jej komuś innemu – na warunkach, których nigdy nie negocjował i które były dla niego skrajnie niekorzystne.
Plan działania:
Kiedy klient przyszedł do nas, sytuacja wyglądała źle. Umowa przedwstępna była ważna. Roszczenie zasadne. Perspektywy ugodowe praktycznie żadne. Przeprowadziliśmy szczegółową analizę pozwu. I zauważyliśmy coś, co pominęła strona przeciwna.
Powód włączył do sprawy dodatkowe podmioty, które nie musiały być stronami postępowania. To błąd procesowy, może drobny merytorycznie, ale bardzo kosztowny finansowo. Przy obowiązujących przepisach wielokrotnie zwiększał jego koszty sądowe, niezależnie od wyniku sprawy.
Wykorzystaliśmy to. Zorganizowaliśmy posiedzenie ugodowe i zadbaliśmy o to, by sąd – choć formalnie nie był do tego zobowiązany – zwrócił powodowi uwagę na jego pozycję procesową i potencjalne koszty.
Powód zrozumiał, że wygrana w sprawie może go kosztować więcej niż ugoda. Zawarto porozumienie na naszych warunkach. Klient uniknął realizacji niekorzystnej umowy przedwstępnej i sprzedał nieruchomość nowemu nabywcy bez obciążeń.
Czas od pierwszego spotkania do zamknięcia sprawy: 8 miesięcy.
Lekcja dla inwestora:
Umowa przedwstępna, która nie doszła do skutku, nie znika. Może wrócić, zwłaszcza gdy zmieni się sytuacja finansowa strony, która ją podpisała. A roszczenia z takich umów są egzekwowalne, nawet wobec nowego właściciela, który o nich nie wiedział.
Na co zwrócić uwagę, kupując nieruchomość:
- Sprawdź nie tylko księgę wieczystą
Umowy przedwstępne, opcje na zakup, zobowiązania wobec osób trzecich – żaden z tych dokumentów nie musi być wpisany do księgi, ale każdy może zatrzymać Twoją inwestycję. - Żądaj oświadczeń od sprzedającego
Oświadczenie, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi umowami przedwstępnymi ani zobowiązaniami wobec osób trzecich, to podstawa każdej transakcji. Bez tego kupujesz ryzyko. - Nie lekceważ „starych spraw”
To, że poprzednia transakcja nie doszła do skutku, nie oznacza, że zniknęła. Roszczenia mogą wrócić – i wrócą, jeśli strona odzyska możliwość ich realizacji. - Reaguj szybko, gdy problem się pojawi
Im wcześniej wejdziesz z prawnikiem, tym większa szansa na ugodę zamiast wieloletniego sporu. W tej sprawie kluczowe było znalezienie argumentu, który zmienił kalkulację strony przeciwnej. Ale żeby go znaleźć, trzeba było działać szybko i analitycznie.
Masz konkretną sprawę, która blokuje Twoją inwestycję?
FAQ – najczęstsze pytania
Czy umowa przedwstępna wiąże nowego właściciela nieruchomości?
Tak. Jeśli umowa przedwstępna została podpisana przed Twoim zakupem, strona uprawniona może dochodzić jej realizacji – nawet jeśli Ty o niej nie wiedziałeś. To jedno z najbardziej zaskakujących ryzyk przy zakupie nieruchomości.
Jak sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona umową przedwstępną?
Umowy przedwstępne nie są widoczne w księdze wieczystej, chyba że zostało wpisane ostrzeżenie. Najskuteczniejsza metoda to żądanie od sprzedającego oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności odszkodowawczej, że nieruchomość nie jest obciążona żadnymi umowami z osobami trzecimi.
Co zrobić, gdy pojawi się roszczenie z umowy przedwstępnej już po zakupie?
Nie ignoruj problemu i nie próbuj rozwiązać go samodzielnie. Roszczenia z umów przedwstępnych są egzekwowalne, ale sposób ich dochodzenia często daje pole do negocjacji lub kwestionowania roszczeń. Kluczowa jest szybka reakcja i szczegółowa analiza sprawy.
Czy mogę pozwać sprzedającego, który zataił umowę przedwstępną?
Tak. Jeśli sprzedający celowo zataił informacje o obciążeniach nieruchomości, możesz dochodzić odszkodowania za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Musisz jednak wykazać, że zatajenie było umyślne i że poniosłeś konkretną szkodę.
Ile trwa sprawa o realizację umowy przedwstępnej?
To zależy od tego, czy dojdzie do ugody, czy sprawa trafi na rozprawę. W przypadku ugody – od kilku miesięcy do roku. Postępowanie sądowe może trwać 2-3 lata, a w przypadku odwołań jeszcze dłużej. Dlatego warto dążyć do ugodowego rozwiązania, jeśli tylko jest to możliwe na akceptowalnych warunkach.