Cudzoziemiec chce kupić, ale prawo mu tego nie ułatwia
Jak sprzedać nieruchomość bez czekania na ministerstwo?
Sprzedaż lokalu powinna być prosta. Masz nabywcę, masz cenę, podpisujesz umowę u notariusza. Chyba że nabywca to cudzoziemiec spoza EOG i Szwajcarii. Wtedy zamiast podpisywać, czekasz na Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Miesiącami.
Nasz klient – deweloper – stanął przed takim właśnie problemem. Wybudował lokale, znalazł kupującego, ustalił warunki. I wtedy okazało się, że prawo wymaga zezwolenia, którego uzyskanie może potrwać pół roku.
Alert inwestycyjny:
Deweloper miał gotowe lokale do sprzedaży. Wśród zainteresowanych pojawił się podmiot zagraniczny, spoza Unii Europejskiej, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii i Szwajcarii. Zgodnie z polskim prawem taki nabywca potrzebuje zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości w Polsce.
Procedura jest wieloetapowa: wniosek, weryfikacja, opinie, decyzja. W praktyce – od kilku miesięcy do ponad roku. Klientowi zależało na szybkim zamknięciu transakcji. Kupujący nie chciał czekać. Umowa wisiała na włosku. Pytanie brzmiało: da się to przyspieszyć, czy trzeba pogodzić się z opóźnieniem?
Plan działania:
Przeanalizowaliśmy przepisy i zaproponowaliśmy rozwiązanie, które nie wymaga zezwolenia ministerstwa: założenie przez cudzoziemca spółki handlowej na terytorium Polski.
Spółka zarejestrowana w Polsce, nawet jeśli kapitał pochodzi od podmiotu zagranicznego, może kupować nieruchomości bez zezwolenia MSWiA. Ale nie każda forma spółki daje taką możliwość. Kluczowe było dobranie odpowiedniej struktury prawnej, która spełni wymagania przepisów i jednocześnie będzie akceptowalna dla kupującego.
Przeprowadziliśmy klienta przez cały proces:
- doradztwo przy wyborze formy spółki,
- przygotowanie dokumentów założycielskich,
- rejestracja spółki w KRS,
- finalizacja transakcji bez opóźnień.
Transakcja doszła do skutku w standardowym czasie, bez czekania na ministerstwo.
Lekcja dla inwestora:
Polskie prawo o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest skomplikowane – i pełne wyjątków, z których można skorzystać, jeśli się je zna. Wymóg zezwolenia MSWiA brzmi jak bariera nie do przejścia, ale w praktyce da się go ominąć legalnie i skutecznie.
Na co zwrócić uwagę, sprzedając nieruchomość cudzoziemcowi:
- Sprawdź status nabywcy wcześnie
Nie czekaj do momentu podpisywania umowy przedwstępnej. Dowiedz się, czy kupujący będzie potrzebował zezwolenia MSWiA. Jeśli tak, uwzględnij to w harmonogramie transakcji. - Rozważ strukturę spółkową
Założenie przez cudzoziemca spółki w Polsce to legalna i skuteczna droga do ominięcia procedury zezwoleniowej, ale wymaga profesjonalnego doradztwa, bo nie każda forma spółki to umożliwia. - Nie zakładaj, że „cudzoziemiec to cudzoziemiec”
Przepisy traktują inaczej obywateli EOG i Szwajcarii, inaczej resztę świata. Różnice są kluczowe. Mylne założenie może kosztować miesiące opóźnienia. - Planuj transakcję z wyprzedzeniem
Jeśli zezwolenie jest konieczne, uwzględnij czas procedury w umowie przedwstępnej. Jeśli można go uniknąć – działaj szybko, żeby nie stracić nabywcy.
Masz konkretną sprawę, która blokuje Twoją inwestycję?
FAQ – najczęstsze pytania
Kto w Polsce jest uznawany za cudzoziemca w rozumieniu przepisów o nabywaniu nieruchomości?
Cudzoziemcem jest osoba fizyczna nieposiadająca polskiego obywatelstwa oraz osoba prawna z siedzibą za granicą. Wyjątek stanowią obywatele i podmioty z państw EOG (UE + Islandia, Liechtenstein, Norwegia) oraz Szwajcarii – oni mogą nabywać nieruchomości bez zezwolenia.
Czy każda spółka zarejestrowana w Polsce może kupić nieruchomość bez zezwolenia?
Nie. Przepisy różnicują formy prawne spółek i ich zdolność do nabywania nieruchomości bez zezwolenia MSWiA. Kluczowe znaczenie ma struktura właścicielska i siedziba spółki. Wybór niewłaściwej formy może skutkować koniecznością uzyskania zezwolenia mimo rejestracji w Polsce.
Ile trwa procedura uzyskania zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości?
Formalnie – do kilku miesięcy. W praktyce – często dłużej, zwłaszcza gdy wymagane są dodatkowe wyjaśnienia lub opinie innych organów. Procedura jest wieloetapowa i nieprzewidywalna czasowo, dlatego warto rozważyć alternatywne rozwiązania.
Czy można rozpocząć transakcję przed uzyskaniem zezwolenia?
Można podpisać umowę przedwstępną, ale umowa przeniesienia własności zawarta bez wymaganego zezwolenia jest nieważna. Ministerstwo nie zatwierdzi transakcji po fakcie – zezwolenie musi być uzyskane przed podpisaniem aktu notarialnego.
Jakie są koszty założenia spółki w Polsce dla cudzoziemca?
Zależą od formy prawnej spółki, wysokości kapitału zakładowego i zakresu usług prawnych i księgowych. W większości przypadków koszt założenia spółki i przeprowadzenia transakcji przez spółkę jest niższy niż koszt opóźnienia sprzedaży o kilka miesięcy. Zwłaszcza gdy kupujący nie chce czekać.
Czy rozwiązanie spółkowe jest legalne?
Tak. Przepisy wprost przewidują możliwość nabywania nieruchomości przez spółki zarejestrowane w Polsce bez zezwolenia MSWiA – pod warunkiem spełnienia określonych wymogów strukturalnych. To powszechnie stosowane i w pełni zgodne z prawem rozwiązanie.