Luksusowy dom z ukrytymi usterkami

W The Sims, gdy przeglądasz katalog domów do wynajęcia, wszystko wygląda perfekcyjnie. Grafika lśni, meble są nowe, lokalizacja blisko centrum. Klikasz „wynajmij”, wprowadzasz swojego Sima i dopiero wtedy okazuje się, że prysznic nie działa, pralka się psuje co drugi dzień, a ogrzewanie odmawia posłuszeństwa w środku zimy. Ale to gra. W grze możesz wezwać serwisanta jednym kliknięciem. Albo użyć kodu „motherlode” i kupić nowy sprzęt.

W prawdziwym życie nie ma kodów. Nasza klientka wynajęła mieszkanie w jednej z najbardziej prestiżowych dzielnic Warszawy. Lokalizacja idealna. Wykończenie luksusowe. Cena odpowiednio wysoka – czynsz przekraczał 20 tysięcy złotych miesięcznie.

Właściciele podkreślali wyjątkowość lokalizacji, prestiż budynku, wysoką jakość wykończenia. Wszystko wyglądało jak z katalogu: błyszczące powierzchnie, nowoczesne wyposażenie, przestronność i luz. Ale po wprowadzeniu się okazało się, że ten luksusowy dom ma poważne ukryte wady.

Wskaźniki komfortu spadają do zera

Lokal okazał się obciążony wieloma istotnymi wadami, które w oczywisty sposób ograniczały możliwość pełnego i komfortowego korzystania z nieruchomości. Problemy z instalacją. Usterki techniczne. Wady, które nie powinny występować w lokalu za 20 tysięcy miesięcznie. 

Klientka zgłaszała problemy. Wynajmująca nie reagowała. A gdy już reagowała – próbowała przerzucić odpowiedzialność na najemcę.

W The Sims, gdy coś się psuje, możesz zadzwonić po serwisanta. Przychodzi, naprawia, odchodzi. Proste. W prawdziwym życie właściciel lokalu ma ustawowy obowiązek utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku. To nie jest opcja. To nie jest „może naprawię, jak będę miał czas”. To obowiązek prawny.

Ale wynajmująca miała inne podejście. Gdy klientka zgłaszała wady, odpowiedź brzmiała mniej więcej tak: „To nie nasza odpowiedzialność. Najemca powinien to naprawić. W umowie jest zapis, że…” I tu dochodzimy do drugiego poziomu problemu.

Umowa pełna pułapek

Gdy wynajmujesz dom w The Sims, nie czytasz umowy. Po prostu klikasz „akceptuję” i się wprowadzasz. W grze to działa. W prawdziwym życiu umowa najmu to dokument, który określa prawa i obowiązki obu stron. I jeśli jest w niej coś, co rażąco narusza równowagę między stronami, to może być klauzula abuzywna. Niedozwolone postanowienie umowne. Nasza analiza prawna wykazała w treści umowy obecność szeregu takich klauzul. 

W The Sims, gdy umowa jest niesprawiedliwa, możesz po prostu się wyprowadzić i wynająć inny dom. W prawdziwym życiu jesteś związany umową. A wyprowadzka wiąże się z kosztami, stratą kaucji i często sporami sądowymi.

Negocjacje: obniżenie czynszu i anulowanie roszczeń

Wystąpiliśmy z żądaniem obniżenia czynszu najmu, odpowiednio do stopnia zmniejszenia użytku rzeczy. Lokal ma wady? Czynsz powinien być niższy. To podstawowa zasada prawa najmu. Wynajmująca próbowała przekonać, że to wina najemcy. Że to najemca powinien naprawić usterki. Że umowa daje jej prawo do przerzucenia odpowiedzialności.

Nasza odpowiedź była prosta: umowa nie stoi ponad ustawą. Klauzule abuzywne są nieważne z mocy prawa. A ustawowy obowiązek wynajmującego do utrzymania lokalu w stanie przydatnym do użytku nie znika tylko dlatego, że ktoś wpisał coś innego w umowę.

Po serii negocjacji wynajmująca zrozumiała, że nie ma podstaw do dalszej walki. Osiągnęliśmy polubowne rozwiązanie: czynsz najmu został obniżony, odpowiednio do stopnia ograniczenia komfortu korzystania z lokalu. Wynajmująca odstąpiła od swoich roszczeń wobec najemcy, a klientka mogła dalej mieszkać w lokalu, płacąc uczciwy czynsz, bez obawy o kolejne próby przerzucenia kosztów napraw na nią.

Luksus nie oznacza braku ochrony prawnej

Właściciele luksusowych lokali czasem myślą, że skoro czynsz jest wysoki, to mają większą swobodę w kształtowaniu umowy. Że najemca płacący 20 tysięcy miesięcznie nie będzie się czepiał drobnych klauzul czy kilku usterek. To błąd.

Najemca, niezależnie od tego, ile płaci za lokal, podlega ochronie ustawowej. Przepisy dotyczące odpowiedzialności wynajmującego, zakazu klauzul abuzywnych i prawa do obniżenia czynszu w przypadku wad lokalu obowiązują w każdym segmencie rynku.

Nie ma w ustawie zapisu: „jeśli płacisz powyżej X tysięcy, tracisz ochronę prawną”. Prawo działa tak samo dla najemcy lokalu za 2 tysiące, jak i dla najemcy lokalu za 20 tysięcy.

Kluczowe klauzule abuzywne w umowach najmu luksusowych mieszkań

Sprawa naszej klientki to nie przypadek jednostkowy. W segmencie luksusowych mieszkań w Warszawie pojawiają się systematycznie te same patologie umowne:

• Automatyczne przedłużanie umowy na czas określony – umowa zawarta na rok automatycznie przedłuża się na kolejny rok bez zgody najemcy. Sądy konsekwentnie uznają takie klauzule za niedozwolone (np. wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie, XVII AmC 992/12).
• Możliwość wypowiedzenia umowy tylko przez wynajmującego – landlord może zakończyć najem w dowolnym momencie, ale najemca nie. Rażąca nierówność, sprzeczna z zasadami kodeksu cywilnego.
• Przerzucenie obowiązku utrzymania urządzeń głównych lokalu na najemcę – ogrzewanie, instalacja wodno-kanalizacyjna, elektryka to obowiązek wynajmującego. Próba zapisania w umowie, że najemca za to odpowiada, to klasyczna klauzula abuzywna.
• Kary umowne w nieadekwatnej wysokości – najemca ma zapłacić kilka tysięcy złotych za każde drobne naruszenie umowy, niezależnie od rzeczywistej szkody wynajmującego. Sądy obniżają takie kary lub uznają je za nieważne.

Co zrobić, gdy Twój luksusowy dom ma ukryte wady

Jeśli wynajmujesz lokal i odkrywasz, że ma istotne wady, które ograniczają możliwość korzystania z niego masz prawo do obniżenia czynszu. To nie jest prośba. To prawo wynikające z kodeksu cywilnego.

Jeśli wynajmujący próbuje przerzucić na Ciebie odpowiedzialność za naprawy,  sprawdź umowę. Jeśli zawiera klauzule abuzywne, są one nieważne z mocy prawa.

Jeśli umowa przewiduje automatyczne przedłużanie, jednostronne wypowiedzenie tylko przez landlorda lub kary umowne w nieadekwatnej wysokości – masz podstawy do zakwestionowania tych zapisów.

Nie musisz akceptować niesprawiedliwych warunków tylko dlatego, że płacisz wysoki czynsz. Wręcz przeciwnie – im więcej płacisz, tym wyższe powinny być standardy zarówno lokalu, jak i umowy.

Wynajmujesz lokal i masz problemy z wadami, których właściciel nie chce naprawić? Landlord próbuje przerzucić na Ciebie koszty, które powinien ponosić sam?

Umowa zawiera podejrzane klauzule?

Pomożemy!