Droga przez procedury, czyli jak odblokować „osadę” i zachować sojusze

Nasz klient zdobył nieruchomość w sposób, który w Catanie byłby równoważny zbudowaniu najdłuższej drogi na planszy – legalnie, cierpliwie, zgodnie z zasadami. Sąd potwierdził nabycie nieruchomości przez zasiedzenie.

W grze to byłby moment ogłoszenia zwycięstwa. W rzeczywistości okazało się, że plansza ma jeszcze jeden, niewidoczny na pierwszy rzut oka poziom. Gdy klient złożył wniosek o założenie księgi wieczystej – standardowy ruch po wygranej w sądzie – natknął się na zaporę, której się nie spodziewał. W księdze widniały zakaz zbywania nieruchomości, zakaz jej obciążania oraz ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu. Postępowaniu, o którym klient nie miał pojęcia.

Jak to możliwe? Działka wchodziła kiedyś w skład większej nieruchomości. Jej historyczne powiązanie z dawniejszą własnością sprawiło, że cudze roszczenia dosłownie przylgnęły do niej jak złodziej w Catanie przyklejony do najcenniejszego heksu na mapie. Nieruchomość była praktycznie zablokowana. Klient miał papier z sądu, ale bez wolnej drogi nie mógł zrobić nic.

Ruch przeciwnika: karty roszczeniowe na stole

W Catanie zdarzają się gracze, którzy czekają cierpliwie, zbierają zasoby i uderzają w kluczowym momencie. Byli właściciele nieruchomości zagrali dokładnie w ten sposób. Na podstawie roszczeń wywłaszczeniowych podważyli nabycie nieruchomości przez klienta i złożyli pozew – domagając się jej zwrotu.

Analiza taktyczna sytuacji była nieprzyjemna: Klient miał co prawda prawomocne orzeczenie o zasiedzeniu, ale nad nieruchomością wisiały zakazy, które blokowały jakiekolwiek działanie. Zapowiadający się proces był długi, kosztowny i niepewny. Przeciwnicy mieli czas, determinację i – jak im się zdawało – asa w rękawie w postaci roszczeń wywłaszczeniowych. Plansza wyglądała niekorzystnie. Ale my dopiero zaczynaliśmy analizować mapę.

Faza handlu: szukamy przewagi w dokumentach

W Catanie każda dobra rozgrywka to połączenie zasobów, strategii i negocjacji. Nie zawsze wygrywa ten, kto ma najdłuższą drogę – czasem wygrywa ten, kto najlepiej czyta planszę i widzi możliwości wymiany, których inni nie zauważają. Zabraliśmy się do głębokiej analizy dokumentacji. I znaleźliśmy to, czego szukaliśmy: luki w argumentacji przeciwnika. 

Roszczenia wywłaszczeniowe, na które się powoływali, miały słabe punkty, zarówno faktyczne, jak i prawne. Plansza, którą nam pokazali jako nieprzekraczalną zaporę, miała przejścia. Ale zamiast od razu atakować, przygotowaliśmy serię precyzyjnych pism procesowych. Nie po to, by od razu wygrać bitwę w sądzie. Po to, żeby przeciwnicy wiedzieli, że jesteśmy gotowi grać długo, twardo i skutecznie.

W Catanie takie zagranie nazywa się pokazaniem sił przed negocjacjami. W prawie skłanianiem drugiej strony do przemyślenia strategii.

Kluczowy ruch: porozumienie sąsiedzkie

W Osadnikach z Catanu są momenty, gdy najlepsza strategia to nie atak, ale wymiana. Dwie strony mają zasoby, których potrzebuje ta druga. Zamiast blokować się nawzajem w nieskończoność zawierają deal, który otwiera nowe możliwości dla obu. Dokładnie tak zaproponowaliśmy rozwiązanie.

Klient miał nieruchomość potwierdzoną przez sąd i determinację, by jej bronić. Przeciwnicy mieli roszczenia do pozostałej części dawnej nieruchomości. Tej, która nie była przedmiotem zasiedzenia. Dostrzegliśmy, że obie strony mogą zyskać więcej, rozchodząc się we własne strony, niż walcząc o tę samą przestrzeń.

Zaproponowaliśmy porozumienie sąsiedzkie: prosta, elegancka wymiana na planszy. Wy nie wchodzicie w naszą inwestycyjną przestrzeń. My nie wchodzimy w Waszą, gdy odzyskacie pozostałą część nieruchomości. Każdy wraca na swój heks, każdy buduje swoje miasto.

Aspekt psychologiczny był tu równie ważny, co prawny. Przeciwnicy wiedzieli, że jesteśmy przygotowani do długiej i twardej rozgrywki. Wiedzieli też, że mamy argumenty. Porozumienie dawało im wyjście z twarzą i konkretną korzyść na przyszłość.

Zagrali.

Wynik rozgrywki: 10 punktów zwycięstwa

Efekt? W ciągu zaledwie 6 miesięcy od rozpoczęcia sprawy osiągnęliśmy to, co na początku wydawało się odległym scenariuszem:

• Ugoda zawarta. Obie strony podpisały porozumienie na warunkach, które dawały każdemu to, czego realnie potrzebował. 
• Roszczenia wycofane. Pozew trafił do kosza. Długa i kosztowna batalia sądowa nie doszła do skutku.
• Postępowanie umorzone. Sąd zakończył sprawę bez rozstrzygnięcia merytorycznego – bo nie było już sporu do rozstrzygnięcia. 
• Nieruchomość oczyszczona. Zakazy zbywania i obciążania znikły z księgi wieczystej. Ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu – usunięte. Klient otrzymał to, o co walczył: czysty tytuł własności, bez żadnych ukrytych obciążeń na mapie.
• Relacje sąsiedzkie zabezpieczone. I to być może najcenniejszy zasób całej rozgrywki. Klient nie tylko wygrał sprawę – wygrał spokojną przyszłość bez konfliktów z sąsiadami.