Deweloper utknął na loading screenie? co dalej?
W grach strategicznych największym błędem nie zawsze jest zły ruch. Czasem jeszcze gorsze jest oczekiwanie na gracza, który od pięciu tur obiecuje, że zaraz ruszy, ale ? z jakiegoś powodu ? nadal stoi w miejscu. Mapa się zmienia, przeciwnicy zajmują kolejne pola, zasady aktualizują się w tle, a Twoja najlepsza działka nadal jest zablokowana, bo ktoś kiedyś kliknął ?rezerwuj? i od tamtej pory nie potrafi przejść do działania.
W prawdziwym świecie nieruchomości taki loading screen może kosztować miliony. Właśnie taką sprawę ? w imieniu naszego klienta ? doprowadziliśmy do szczęśliwego zakończenia.
Pięć lat oczekiwania?
Nasz klient był właścicielem hektarowej nieruchomości położonej w jednym z największych polskich miast. Teren miał duży potencjał inwestycyjny, dlatego wiele lat temu została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży z deweloperem. Założenie było proste: deweloper uzyska decyzję o warunkach zabudowy, a następnie kupi nieruchomość.
W teorii nic nie mogło pójść nie tak. Deweloper ? jak to profesjonalista ? miał know-how, zasoby i plan. Klient miał atrakcyjny grunt. Współpraca miała doprowadzić do transakcji, w której obie strony realizują swoje cele. Tylko że czas mijał, a decyzji o warunkach zabudowy nadal nie było.
Przez pięć lat deweloper nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy. Mimo tego chciał kolejnego aneksowania umowy przedwstępnej, czyli dalszego przedłużenia współpracy na dotychczasowych zasadach. Dla klienta oznaczało to dalsze zamrożenie nieruchomości, dalszą niepewność i niekończące się oczekiwanie na efekt, który od lat nie nadchodził.
? a to nie koniec problemów
Problem polegał również na tym, że nieruchomość była obciążona roszczeniami wynikającymi z umowy. Takie wpisy w księdze wieczystej potrafią skutecznie zablokować działania właściciela. Utrudniają sprzedaż i sprawiają, że rozmowy z nowym inwestorem oraz uzyskanie finansowania, są znacznie trudniejsze. Ich usuwanie bywa naprawdę trudne i potrafi ciągnąć się latami, jeśli druga strona nie współpracuje.
Klient miał więc grunt o dużym potencjale, ale ograniczoną możliwość działania. Deweloper nie kupował nieruchomości, nie uzyskiwał decyzji i jednocześnie chciał utrzymać swoją pozycję na planszy.
Czy ten gracz w ogóle miał strategię?
Aby pomóc naszemu klientowi, zaczęliśmy od dogłębnej analizy dokumentów. Zapoznaliśmy się z historią sprawy i statusem nieruchomości, aby ocenić realnie szanse na doprowadzenie inwestycji do etapu, który uzasadniałby kolejne przedłużanie umowy. Rozmawialiśmy również z przedstawicielami dewelopera, aby sprawdzić, czy po drugiej stronie faktycznie istnieje jakikolwiek pomysł na przełamanie impasu.
Wniosek był jednoznaczny: deweloper nie miał przekonującej koncepcji dla tej inwestycji. Po pięciu latach nadal brakowało decyzji o warunkach zabudowy, a szanse na jej uzyskanie oceniliśmy jako niewielkie. W tle pojawiło się jeszcze jedno ryzyko, bardzo istotne z perspektywy właściciela: nieruchomość nie została odpowiednio zabezpieczona urbanistycznie w kontekście zapisów projektu Planu Ogólnego.
To oznaczało, że dalsze czekanie mogło nie tylko nie przybliżyć klienta do sprzedaży, ale wręcz pogorszyć(!) jego sytuację. Jeżeli otoczenie planistyczne zmieniłoby się na niekorzyść, grunt mógłby stracić część wartości inwestycyjnej. W takiej sytuacji kolejne aneksowanie umowy byłoby graniem na czas. Czas, którego właściciel nieruchomości już nie miał.
Szybkie wyjście z umowy i odzyskanie kontroli
Przygotowaliśmy procedurę odstąpienia od umowy. Chodziło o to, aby działać szybko i w takiej kolejności, która nie zostawi deweloperowi przestrzeni do przeciągania sprawy albo blokowania wykreślenia roszczeń z księgi wieczystej.
Tego samego dnia nasz zespół wykonał pełną sekwencję właściwych działań: byliśmy u notariusza na poświadczeniu podpisów, następnie u dewelopera z oświadczeniami o odstąpieniu od umowy, a kolejno ? znów u notariusza, u którego zdeponowana była zgoda na wykreślenie roszczeń. W sprawach nieruchomościowych tempo ma znaczenie, ale samo tempo nie wystarczy. Każdy ruch musi być przygotowany tak, żeby kolejny wynikał z poprzedniego i prowadził do konkretnego efektu. Tak właśnie działaliśmy.
W ciągu kilku dni odzyskaliśmy od dewelopera wszystkie pełnomocnictwa, zgody i dokumenty potrzebne do uporządkowania sytuacji. Roszczenia przestały być narzędziem blokującym właściciela, a klient odzyskał zarząd nad nieruchomością.
Grunt wrócił do gry!
Efekt naszych działań był prosty i korzystny: klient przestał być zakładnikiem nietrafionej decyzji. Po latach oczekiwania odzyskał możliwość samodzielnego decydowania o swojej nieruchomości. Może szukać nowego inwestora, może analizować inne scenariusze, reagować na zmiany planistyczne, a w końcu ? zabezpieczać wartość gruntu na własnych warunkach.
Ta sprawa pokazuje, że umowa z deweloperem nie powinna działać jak wieczna rezerwacja terenu. Jeżeli inwestor przez lata nie realizuje warunków, nie uzyskuje decyzji i nie potrafi przedstawić wiarygodnej strategii, właściciel musi sprawdzić, czy dalsze czekanie nadal ma sens.
Masz nieruchomość zablokowaną umową przedwstępną? Deweloper od lat obiecuje, że ?zaraz? uzyska decyzję? Roszczenia w księdze wieczystej utrudniają Ci sprzedaż albo rozmowy z nowym inwestorem?
Odezwij się do nas. Pomożemy!